2月最后一周北京商品住宅成交套數(shù)TOP10：

　　春節(jié)后的樓市，率先熱起來的是商辦類樓盤。根據(jù)亞豪君岳會數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2月北京商品房成交量中，近六成為商辦類樓盤，而去年同期的商辦成交占比還不到四成。每個周末，北京一些知名商辦類樓盤的售樓中心里人滿為患，排隊簽約認籌的景象頻頻上演，大興某項目節(jié)后簽約量已超千套。已經(jīng)被限購的通州，部分項目即使只能通過公司名義全款購買，依然一房難求。從2016年年中被傳即將全面限購起，雖然傳言從未被證實，但商辦類樓盤一路狂奔，成為市場的焦點。為何市場對商辦類樓盤熱情如此高漲？業(yè)內(nèi)人士指出，根本原因是大量的需求，調(diào)控預(yù)期的擠壓、住宅市場中低價位產(chǎn)品的匱乏和北京嚴格的限購政策讓購房人涌入商辦市場，而這些原因也促使開發(fā)商加大了此類產(chǎn)品的供應(yīng)力度，雙方共同作用催生了交易的火爆。

　　“不是在看房就是在去看房的路上”

　　小王是某地產(chǎn)代理平臺的一位置業(yè)顧問，他主要負責的是一些商辦類產(chǎn)品和環(huán)京項目。翻看小王近一個月的朋友圈，幾乎全部是近期推盤的各大商住項目。小王透露，最近商辦類產(chǎn)品的咨詢熱度最高，他的一些老客戶也在關(guān)注，準備再次出手。

　　小王表示，從春節(jié)放假回來以后，他幾乎每天都要帶客戶去看房。以往都是周末客戶較多，而近期工作日也基本排滿了，他每天不是在看房，就是在去看房的路上。上周，他就有一個客戶認購了大興某項目的一套59平方米的LOFT。小王透露，他的這個客戶一直在看商住類產(chǎn)品，幾乎全北京都轉(zhuǎn)遍了，最終確定買在了大興。

　　“因為這個項目銷售太好，公司里有10個人在為這個項目帶客，大家年后基本上都有成交?！毙⊥醺嬖V《廣廈時代》，他那天在項目現(xiàn)場就聽一個熟悉的駐場置業(yè)顧問講，一位購房人一次性在該項目訂購了10套房源。而像這樣銷售火爆的項目，他負責的還有三個，分別位于大興和房山。

　　市場整體的火熱讓小王最近收入不錯，但有些樓盤也因銷售的火熱而放棄了像小王這樣的二級代理置業(yè)顧問。另一個同樣位于大興的樓盤，去年9月初均價26000元/平方米左右，目前均價為30000元/平方米。該項目近期就結(jié)束了這種合作帶客模式，“現(xiàn)在客戶要想買，就只能自己去現(xiàn)場，我們這邊拿不到房源了。”

　　在小王看來，商辦市場這樣的熱度還會持續(xù)一段時間，理由是他自己的手上就有十多個想出手的意向客戶，成交落單不過是時間問題，而每次去項目現(xiàn)場時，經(jīng)過駐場置業(yè)顧問和售樓中心整體氛圍的渲染，他能明顯感覺到，購房人變得更加焦慮，缺的只是對項目的認可度問題。

　　●深度分析●

　　“現(xiàn)實很殘酷只能買商住房”

　　《廣廈時代》了解到，通過小王購買商辦類產(chǎn)品的購房者包括了多種類型，既有首次置業(yè)、無住宅購房資格的剛需，也有看好北京樓市的投資客。這也與目前商辦類產(chǎn)品整體的購買群體相同。

　　購房人辛小姐告訴《廣廈時代》的購房理由就很簡單，“情況很現(xiàn)實，我只能買商住房?！毙列〗銇砭┕ぷ魅?，目前住在丈夫單位提供的宿舍中，他們兩個人都不具備購房資格，考慮到丈夫如果換工作，現(xiàn)在的房子肯定就無法繼續(xù)居住，辛小姐一直在計劃買房。

　　“我現(xiàn)在沒有購房資格，老公過段時間可能可以申請到工作居住證，本來想等他有了工作居住證后申請自住房，但了解一番目前自住房的申請情況，我覺得想申請到這個不太現(xiàn)實，沒有辦法，只能買商住?！毙列〗惚硎荆緛硭怯媱澷徺I自住房的，但最近了解到自住房開始實行“區(qū)內(nèi)優(yōu)先”，她覺得自己的選擇太少了，而且搖中的概率越來越低。

　　確定了購房方向后，辛小姐就開始滿城搜羅合適的房源。因為只能拿出100萬元以內(nèi)的首付，預(yù)算有限，她最終選擇了大興魏善莊的一處62.5平方米、層高4.2米的商住房，總價156萬元。辛小姐無奈地表示，其實對于房子本身她并不是很滿意，尤其是房子所在的位置，周邊目前幾乎無配套可言?！拔抑荒芗南Ｍ谛聶C場建成后，這里能發(fā)展起來，不管怎么樣，先買了第一套，以后再攢點錢才有換房的可能。”

　　商住房的購房群體中，除了像辛小姐這樣的首置剛需，也不乏大量投資客。趙女士最近就和身邊的朋友一起，在門頭溝某商辦類項目全款一次購入了九套房，對于購房原因，趙女士坦言，就是為了投資。手里的資金，除了買房外，想不到其他的投資渠道，即使是房價跌了，手里還有套房，投資也是踏實的。更何況總聽到傳言說商住也會限購，雖然傳言從未被證實，但也害怕自己錯過最后的投資機會。

　　即使在嚴格限購的通州，商辦類項目依然不缺客戶。部分開發(fā)商還主動提出幫助購房者騰挪購房資格，對于只能以公司名義全款購房的商辦類產(chǎn)品，開發(fā)商也設(shè)計了一整套幫助購房者開辦公司、分期付款的方案。在通州區(qū)的M5運河一號現(xiàn)場，銷售人員就透露，幫助投資人避開限購的辦法就是以公司名義買房。該銷售人員對暗訪的《廣廈時代》表示，“額外收取兩萬元，就給你辦買房資格，用公司名義買，不過需要全款支付?！蓖瑫r他也透露，很多投資客都看好通州的發(fā)展，但苦于沒有名額，于是就用這種方式避開限購。

　　不過，針對開發(fā)商提出的以公司名義買房，有業(yè)內(nèi)人士就透露，此舉有利有弊，開發(fā)商把房子賣出去了才不會管投資人是否能夠順利出手。該人士透露，以公司名義買房的弊端就是第一必須全款購買，即便以后可以通過抵押貸款緩解經(jīng)濟壓力，但對資金的要求仍然較高。第二就是轉(zhuǎn)讓難題，購買后再轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的時候稅費很高，很多買家不愿接受。

　　還有一種操作的方式是：專門成立一個公司，下面只持有這個房產(chǎn)，那么轉(zhuǎn)讓的時候只需要直接把這個公司轉(zhuǎn)讓出去就可以了，而不用改變房產(chǎn)的所有權(quán)，這樣可以節(jié)省一些稅費。但如果選擇這樣操作，同樣面臨一些問題，就是買家往往會要求對公司做一個法律調(diào)查，害怕公司有債務(wù)或者官司。另外，買家是否介意房產(chǎn)不是個人名義持有的，以及不能貸款等，這一系列問題權(quán)衡下來，恐怕真正愿意接手的買家就不多了，投資收益就會比想象中的要大打折扣了。

　　多因素助力商住房熱銷“擠壓效應(yīng)”是關(guān)鍵

　　在這樣的市場熱度下，商辦類產(chǎn)品春節(jié)后銷售率先回暖。根據(jù)亞豪君岳會數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2月成交當中近六成為商辦類產(chǎn)品，而去年同期的商辦成交占比還不到四成。在2月最后一周北京市商品房成交套數(shù)TOP10排行上，商辦類項目也占據(jù)了6席。在這些商辦項目中，絕大多數(shù)都是所謂的“商住房”。

　　去年6月起出現(xiàn)了北京商住房全面限購的傳言，雖然傳言未被證實，但政策對“商改住”的限制和收緊是確定的，因此，各大開發(fā)商在銷售此類產(chǎn)品時都極為謹慎，“商住”這一字眼在官方宣傳中幾乎銷聲匿跡，取而代之的是商業(yè)、辦公等字眼。推廣上謹而又慎，但在銷售上并沒有收斂。

　　去年年中的搶收，帶動起一波銷售高潮之后，商住房的銷售并沒有陷入沉寂，反而熱度一直持續(xù)?！?·30”新政后，住宅市場開始有了觀望的情緒，而未受影響的商住反而成了市場的寵兒，多個開發(fā)商也借此機會集中推盤。

　　對于今年開年以來商辦類產(chǎn)品的熱銷，開發(fā)商們并不意外。房山某商辦類項目的操盤手表示，商辦類的熱銷是多個因素交織的結(jié)果，首先是需求使然，“9·30”新政讓部分需求陷入了觀望，而年后這種觀望基本消退，購房人再次回到了市場。其次是一直存在的商住限購傳言。

　　自通州商辦類限購政策落地以來，對全市這類產(chǎn)品限購的傳言一直存在，而傳言與開發(fā)商營銷手段的結(jié)合，這種市場預(yù)期的擠壓帶動了購房人涌入商住市場，同時也加大了開發(fā)商的推盤力度。另外，住宅市場的高門檻將購房人擠入了商辦類產(chǎn)品。嚴格的限購政策讓一些不具備購房資格而有購房需求的人不得不進入商住市場，而購買住宅的高資金門檻也讓很多購房人無力選擇住宅，只能投向商住。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對此也給出了自己的觀點：一、新建住宅供應(yīng)比較少，而且新房二手房現(xiàn)在的價格都比較高，把購房人擠向商住。二、市場對限購的預(yù)期比較強烈，上海、天津等地對商住出臺了一些政策，導(dǎo)致市場有所預(yù)期。三、從土地供應(yīng)角度看，未來普通住宅供應(yīng)量會越來越少，商住類項目是比較少的選擇之一。四、從產(chǎn)品角度看，商住類產(chǎn)品的開發(fā)商也的確比以前更關(guān)注產(chǎn)品的多功能屬性，宜居性在增強。五、在過去一年多，商住類項目的價格漲幅遠低于住宅類的物業(yè)，有些投資需求也青睞商住類產(chǎn)品。

　　按市場節(jié)奏推盤開發(fā)商不急于出貨

　　2月商住成交量超過普通住宅，是否與開發(fā)商加大商住盤的推盤力度有關(guān)呢？對此，多個商住類項目的開發(fā)商都表示，并沒有集中在這段時間跑量的計劃。

　　上述房山商住項目的操盤手表示，目前北京市場上基本以大中型開發(fā)商為主，銷售回款壓力并不大，基本都是按照自己的經(jīng)營節(jié)奏，在保證合理的利潤和現(xiàn)金流順利周轉(zhuǎn)的前提下按節(jié)奏出貨，走量的前提是利潤有保障，雖然限購的“雷”有可能隨時劈下來，但也不會犧牲利潤出貨。

　　他還透露，未來此類產(chǎn)品預(yù)計新增供應(yīng)量很小，基本上都是消化現(xiàn)有的存量，目前政府相關(guān)部門對于這類產(chǎn)品的審批已經(jīng)大幅度收緊。據(jù)他所知，現(xiàn)在幾乎不可能有新增的小戶型LOFT通過審批，LOFT這種類型產(chǎn)品，新增戶型審批都需要在200平方米以上。因此，開發(fā)商手里的存量未來也許都是稀缺品，并不急于銷售。

　　某上市房企營銷副總表示，在京有項目在售的基本都是全國性房企，對于這類開發(fā)商，去庫存的壓力主要集中在三四線城市，而不是北京。對于北京的物業(yè)，基本沒有去庫存壓力，都是按節(jié)奏出貨，而且過往的經(jīng)驗也證明，在北京房子賣快了并不是好事。

　　張大偉也指出，開發(fā)商加快出貨的標志是低于市場價銷售，并不是賣得好了就是在加快出貨，而且從北京市住建委官網(wǎng)上公布的近期取證名單看，前兩月取得預(yù)售證的非住宅類項目只有9個，與往年同期相比并不算多。而且最近商住類成交量超過住宅產(chǎn)品，與住宅本身的簽約量較少有關(guān)。

　　據(jù)偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計，2016年，北京全市商辦(寫字樓+商業(yè))共成交15807套，環(huán)比2015年增長71.5%，成交均價為29008元/平方米，環(huán)比2015年上漲8.6%。成交總面積為299.06萬平方米，成交總金額為867.12億元，創(chuàng)下歷史紀錄。

　　對于今年商住成交是否會繼續(xù)高歌猛進，張大偉分析認為，2016年對于商住類產(chǎn)品是特殊年份。去年通州的限購和其他區(qū)域的限購傳言讓一些樓盤出現(xiàn)了集中整棟簽約的現(xiàn)象，這屬于個案，對今年商住的成交參考意義并不是很大。

　　●業(yè)內(nèi)建議●

　　適當調(diào)整供地結(jié)構(gòu)購房者應(yīng)量力而行

　　對于北京全市是否會參照通州，對商辦類產(chǎn)品進行全面限購，多個業(yè)內(nèi)人士都表示，對于商辦類產(chǎn)品的限制可能性較大，但全面限購的可能性較小。

　　張大偉表示，公寓在2009年占北京所有商品房成交200萬以內(nèi)的比例是20%，而到了2016年，占比是80%。所有公寓其實除了不限購被用作投資外，很大程度上是剛需的替代產(chǎn)品，而且目前市場上存量巨大。

　　上述上市房企營銷副總則表示，商住產(chǎn)品的出現(xiàn)是市場需求引導(dǎo)下的結(jié)果，不能一限了之。他表示，受限于教育、醫(yī)療等各方面配套指標，部分區(qū)域無法有新增的住宅用地，但建議供地部門可以適當調(diào)整供地用途。比如在一些商辦用地上，增加商務(wù)公寓用地，允許建設(shè)一部分商務(wù)公寓。此類產(chǎn)品用途比較靈活，主要用于職住平衡，基本不會增加區(qū)域配套負擔。比如像北京副中心和麗澤商務(wù)區(qū)的部分地塊就可用于建設(shè)商務(wù)公寓，滿足區(qū)域商務(wù)人士的居住需求，緩解此類商務(wù)區(qū)住宅的供需壓力。

　　而對于商住類產(chǎn)品的購房人，業(yè)內(nèi)人士也給出了建議。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，購房人還是應(yīng)該結(jié)合自身資質(zhì)和資金的情況來決定購買什么樣的產(chǎn)品，不能盲目跟風。如果不具備北京的購房資格，同時又迫切地需要在京自住，那確實只能購買這種商辦類的產(chǎn)品作為短期的周轉(zhuǎn)，如果自身的經(jīng)濟能力達不到現(xiàn)在市場上住宅首付的標準，那也可以考慮這類產(chǎn)品。因為目前北京新房市場普遍總價比較高，而商辦類產(chǎn)品基本總價還是集中在200萬元這樣一個水平線上，是大多數(shù)人群可以承受的范圍。對于資金儲備在這個水平的客戶，他要面對的要么是購買環(huán)京的房源，要么就是在北京購買一處商辦類產(chǎn)品。而環(huán)京區(qū)域雖然價格整體保持上漲的趨勢，但畢竟位置偏遠，所以購房人還是應(yīng)該結(jié)合工作和生活的需要來選擇適合的產(chǎn)品。

　　(記者 門庭婷)