“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。”10月20日，在2021金融街論壇年會(huì)上，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴針對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的問題如是說(shuō)。

　　近期，多個(gè)百?gòu)?qiáng)房企被曝債務(wù)違約，與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求兩端呈現(xiàn)出下行態(tài)勢(shì)。多個(gè)國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)近期集中下調(diào)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的信用評(píng)級(jí)。

　　值得注意的是，央行在近一個(gè)月內(nèi)連續(xù)發(fā)聲，表示將保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，從高層表態(tài)可以看出，接下來(lái)房企資金緊張的情況將會(huì)得到緩解。

　　債務(wù)逾期頻現(xiàn)

　　原來(lái)房企可以通過(guò)“借新償舊”的方式來(lái)還債，但在信貸收緊后，現(xiàn)在很多企業(yè)只能通過(guò)項(xiàng)目回款來(lái)解決債務(wù)問題，而房貸額度不足也會(huì)導(dǎo)致房企回款困難。

　　“金九銀十”原本被視作房地產(chǎn)市場(chǎng)的傳統(tǒng)旺季，相比以往樓市火熱的營(yíng)銷攻勢(shì)，今年9月、10月的樓市顯得格外冷清。

　　10月11日，當(dāng)代置業(yè)（中國(guó)）有限公司（01107.HK，以下簡(jiǎn)稱“當(dāng)代置業(yè)”）發(fā)布公告稱，尋求將2021年10月25日到期、票息12.85%的優(yōu)先票據(jù)贖回35%后，剩余部分到期日延長(zhǎng)三個(gè)月，以改善流動(dòng)性和現(xiàn)金管理，避免任何潛在的償付違約。該筆優(yōu)先票據(jù)的剩余本金為2.5億美元，約合16億元人民幣。

　　而在其今年的半年報(bào)中，該公司尚有174億元現(xiàn)金余額，其中實(shí)際可動(dòng)用現(xiàn)金也有136億元之多，故美元債申請(qǐng)展期的消息讓外界著實(shí)意外。

　　次日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將當(dāng)代置業(yè)的企業(yè)家族評(píng)級(jí)由“B2”下調(diào)至“Caa2”，將該公司發(fā)行債券的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)由“B3”下調(diào)至“Caa3”，并將上述評(píng)級(jí)列入下調(diào)觀察名單。

　　當(dāng)代置業(yè)在回應(yīng)采訪時(shí)表示，公司目前內(nèi)部運(yùn)營(yíng)正常，各項(xiàng)目按照節(jié)點(diǎn)推進(jìn)正常竣備及交付工作，各銷售案場(chǎng)都正常銷售。“請(qǐng)相信當(dāng)代置業(yè)，我們一定切實(shí)履行企業(yè)責(zé)任，保障股東、客戶、職員的最大權(quán)益并全力以赴。”該公司特別提到：“我們希望整個(gè)行業(yè)能夠健康平穩(wěn)，但現(xiàn)實(shí)告訴我們，確實(shí)整個(gè)行業(yè)都在面臨巨大挑戰(zhàn)。”

　　近期，在原本實(shí)力居前的房企中，債務(wù)違約并不罕見。10月11日，新力控股發(fā)布公告稱，因沒有資源可用于償還本月18日到期的2.5億美元，公司股票將繼續(xù)短暫停牌；10月13日，恒大集團(tuán)宣布，申請(qǐng)延期一個(gè)月支付三筆總計(jì)1.48億美元的債務(wù)利息。此外，還有陽(yáng)光100中國(guó)、藍(lán)光發(fā)展、協(xié)信遠(yuǎn)創(chuàng)、花樣年、華夏幸福等企業(yè)已經(jīng)被曝出無(wú)力償還債務(wù)，還有部分企業(yè)已經(jīng)走在債務(wù)違約的邊緣。

　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)解釋稱，原來(lái)房企可以通過(guò)“借新償舊”的方式來(lái)還債，但在信貸收緊后，現(xiàn)在很多企業(yè)只能通過(guò)項(xiàng)目回款來(lái)解決債務(wù)問題，而房貸額度不足也會(huì)導(dǎo)致房企回款困難。

　　多重壓力之下，“賣子求生”成為一些房企的無(wú)奈之舉。10月8日，當(dāng)代置業(yè)旗下的上市物業(yè)公司第一服務(wù)（02107.HK）公告停牌：“以待根據(jù)香港公司收購(gòu)及合并守則刊發(fā)構(gòu)成本公司內(nèi)幕消息的公告。”該物業(yè)公司上市僅一年，處在盈利狀態(tài)，此次該公司尋求出售，被業(yè)界認(rèn)為是當(dāng)代置業(yè)在償債壓力下被迫為之。隨后，當(dāng)代置業(yè)公告稱，董事會(huì)主席張雷和總裁張鵬將向公司提供合計(jì)人民幣約8億元的股東貸款，以“展現(xiàn)其對(duì)本集團(tuán)之持續(xù)承諾及對(duì)本集團(tuán)業(yè)務(wù)發(fā)展堅(jiān)定不移的信心”。

　　地產(chǎn)信貸的期待

　　銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，將在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持，目前銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

　　同樣在“銀十”期間，國(guó)內(nèi)房企信用評(píng)級(jí)迎來(lái)密集調(diào)整。僅在10月18日、19日兩天時(shí)間里，國(guó)內(nèi)19家房企主體或相關(guān)債券信用評(píng)級(jí)被穆迪集中下調(diào)，包括禹洲、世茂、金科、中駿、弘陽(yáng)、寶龍、融信、綠地等。

　　信貸收緊對(duì)需求端的影響也顯而易見。成都一位住宅項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴記者，一些有購(gòu)買需求和購(gòu)買力的客戶因?yàn)榉抠J政策收緊被限制，導(dǎo)致推遲或者放棄買房。如今房貸的放款周期拉長(zhǎng)到6個(gè)月甚至更久，也給房企的回款造成了一些壓力。企業(yè)十分期待信貸政策能夠有所放松，以減輕企業(yè)壓力。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，近期房?jī)r(jià)明顯下降，主要原因是房地產(chǎn)信貸收緊。三季度出現(xiàn)了全國(guó)性的放貸難，放款普遍都在3個(gè)月以上，部分城市甚至需要6個(gè)月以上，特別是熱點(diǎn)城市樓市，包括華東、華南，樓市房貸排隊(duì)現(xiàn)象嚴(yán)重，影響了樓市成交。

　　令行業(yè)有所期待的是，近期多地開始就房企最近遇到的困難征求意見。10月15日，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)在北京召開部分房企座談會(huì)，住建部相關(guān)部門領(lǐng)導(dǎo)參與主持了會(huì)議，參會(huì)房企匯報(bào)了現(xiàn)階段企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中存在的問題；10月20日，廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)也召集了多家總部在廣東的大型房企參加會(huì)長(zhǎng)會(huì)議，會(huì)議主題為：“如何提振市場(chǎng)信心，助力企業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展”。

　　來(lái)自官方的聲音是市場(chǎng)關(guān)注的重中之重，也會(huì)成為下階段市場(chǎng)參考的風(fēng)向標(biāo)。9月27日，央行貨幣政策三季度例會(huì)通稿中首提“兩個(gè)維護(hù)”，釋放房地產(chǎn)維穩(wěn)信號(hào)；9月29日，央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合住建部和24家主要銀行召開房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)，提出“準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度”，指導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)加快落實(shí)“兩個(gè)維護(hù)”要求。

　　央行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾于10月15日在發(fā)布會(huì)上發(fā)言稱，近期受個(gè)別房地產(chǎn)企業(yè)債券違約等風(fēng)險(xiǎn)事件的影響，境外房地產(chǎn)企業(yè)美元債價(jià)格出現(xiàn)了較大幅度的下跌，這是市場(chǎng)在違約事件出現(xiàn)后的自然反應(yīng)。鄒瀾介紹，針對(duì)這些情況，在9月底召開的房地產(chǎn)金融工作座談會(huì)上，已經(jīng)指導(dǎo)主要銀行準(zhǔn)確把握和執(zhí)行好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　10月20日，在2021金融街論壇年會(huì)上，劉鶴再次就市場(chǎng)關(guān)注的大型房企違約問題發(fā)言。他表示，要推動(dòng)中小金融機(jī)構(gòu)改革化險(xiǎn)，處置好少數(shù)大型企業(yè)違約風(fēng)險(xiǎn)。“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。”劉鶴表示。

　　在當(dāng)天的會(huì)議上，中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝認(rèn)為，近期我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)的金融市場(chǎng)出現(xiàn)一點(diǎn)波動(dòng)，這是市場(chǎng)主體在個(gè)別企業(yè)違約事件出現(xiàn)之后的應(yīng)激反應(yīng)。在金融管理部門的預(yù)期引導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格正逐步恢復(fù)正常。

　　10月21日，剛需購(gòu)房者也等來(lái)了官方的重要表態(tài)，在當(dāng)天國(guó)新辦舉行的三季度銀行業(yè)保險(xiǎn)業(yè)數(shù)據(jù)信息暨監(jiān)管重點(diǎn)工作上，銀保監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人明確表示，將在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持，目前銀行個(gè)人住房貸款中有90%以上都是首套房貸款。

　　對(duì)此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，根據(jù)高層表態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)合理的資金需求正在得到滿足，也正在矯正房地產(chǎn)信貸過(guò)度收縮的行為。在劉水看來(lái)，房地產(chǎn)信貸政策會(huì)邊際調(diào)整放松，房地產(chǎn)信貸投放將會(huì)加速，未來(lái)幾個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該會(huì)看到明顯的趨穩(wěn)轉(zhuǎn)暖。

　　“從需求端看，合理住房個(gè)貸需求將得以滿足，信貸審批時(shí)間縮短，利率有所下調(diào)，房地產(chǎn)需求釋放，市場(chǎng)銷售回暖；從供給端看，一方面，房企合理融資需求將會(huì)滿足，融資困難將得到緩解，另一方面，銷售回暖，也將加速房企銷售資金回籠。”劉水表示，接下來(lái)房企資金緊張將會(huì)緩解，隨著房地產(chǎn)企業(yè)資金得到補(bǔ)充，房企債券密集違約的高峰也將過(guò)去。

　　如今，在一些城市的房貸市場(chǎng)，已經(jīng)有了松動(dòng)的跡象。如成都市傳言多家銀行的房貸利率有明顯下調(diào)。記者向銀行內(nèi)部人士求證，得到回復(fù)稱，最近首套房貸利率很有可能從6.1%左右下調(diào)到原來(lái)的5.6%左右，不過(guò)還沒有完全落地。