買房不是件容易事兒，過(guò)程中隱藏著各種各樣的“暗槍”，并不是每一個(gè)購(gòu)房人都可以順利過(guò)關(guān)。而不幸被“躺槍”的購(gòu)房人在維權(quán)過(guò)程中，又經(jīng)常是舉步維艱。臨近今年“3·15”之際，我們選取了三個(gè)二手房交易的典型案例，幫助購(gòu)房人躲開“暗槍”。

支招1

賣方反悔 要承擔(dān)責(zé)任

張虹（化名）夫婦提到買房的事，如今還心有余悸。張虹回憶說(shuō)，“2013年初，因考慮孩子上小學(xué)，我和丈夫決定把房賣了到海淀區(qū)買個(gè)學(xué)區(qū)房。當(dāng)時(shí)，所住的勁松房產(chǎn)賣了179萬(wàn)元。在出售勁松房之前，我們已經(jīng)開始在海淀區(qū)的多家中介門店淘房，并選定了一套學(xué)區(qū)房?！绷顝埡绾驼煞驔](méi)有想到的是，接下來(lái)的買房經(jīng)歷竟如同噩夢(mèng)一般縈繞在他們的生活中。

2013年1月2日，張虹與房主李明（化名）、中介公司簽訂了買賣定金協(xié)議書。張虹夫婦向李明支付定金5萬(wàn)元。大約過(guò)了一個(gè)月，張虹夫婦與李明簽訂了存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議。雙方約定，上述房屋總價(jià)為252萬(wàn)元，買方先期向賣方支付首付款40萬(wàn)元。

“聽李明說(shuō)他的房子是單位分的，他一定能通過(guò)單位把房產(chǎn)證辦下來(lái)，我們就打消了顧慮。可是，到了付款的期限，李明卻變卦了。李明給出房子沒(méi)有騰出來(lái)，不收我們的首付款?！睆埡缯f(shuō)。

張虹把房子賣了，只得租房生活。當(dāng)她想與李明協(xié)商解決此事，李明卻不再露面了。張虹將李明告到法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)雙方簽訂的合同合法有效，并要求李明繼續(xù)履行合同。

法院開庭審理此案，李明沒(méi)有到庭應(yīng)訴。2014年初，法院做出判決，認(rèn)定雙方簽訂的合同合法有效，判定李明將房屋交付張虹居住，張虹向李明支付首付款。判決后，張虹將首付款送到了法院，而李明仍然沒(méi)有現(xiàn)身。在法院強(qiáng)制執(zhí)行生效后，張虹一家人搬進(jìn)這套房屋里生活。

不過(guò)，張虹夫婦的麻煩并沒(méi)有結(jié)束。由于李明遲遲不肯露面，張虹夫妻至今都沒(méi)有見到房產(chǎn)證，也沒(méi)法辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。北京晨報(bào)記者撥打李明電話，電話一直無(wú)人接聽。

■律師說(shuō)法

賣方違約要擔(dān)責(zé)

北京市隆安律師事務(wù)所合伙人鄭磊律師認(rèn)為，在實(shí)踐中，當(dāng)事人向法院起訴的二手房買賣糾紛案件中，有一部分案件是由于賣方反悔引發(fā)的，導(dǎo)致雙方簽訂的購(gòu)房合同無(wú)法繼續(xù)履行。根據(jù)我國(guó)《合同法》的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)；當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。如果二手房交易中，賣方無(wú)故反悔，拒不履行合同，構(gòu)成違約，就要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

支招2

中介隱瞞實(shí)情 造成損失要賠償

2014年10月，張力（化名）通過(guò)中介公司選中了海淀區(qū)的一套房子。10月11日，張力與房主王玉（化名）簽訂存量房屋買賣合同，約定定金為10萬(wàn)元。當(dāng)天，張力、王玉與中介公司簽訂了居間服務(wù)合同，規(guī)定居間代理費(fèi)為7萬(wàn)元。張力支付定金后，發(fā)現(xiàn)這套房屋周圍有垃圾站和公共廁所，但中介經(jīng)紀(jì)人卻沒(méi)有如實(shí)告知這個(gè)情況。2014年12月，張力與王玉解除合同，她自愿將定金中的6萬(wàn)元作為賠償款付給王玉，王玉退還剩余的4萬(wàn)元。

2015年，中介公司將張力告到法院，要求張力支付居間服務(wù)費(fèi)7萬(wàn)元。在此案審理中，張力提出反訴，要求中介公司賠償經(jīng)濟(jì)損失6萬(wàn)元。一審法院駁回中介公司的訴求，判決中介公司賠償張力6萬(wàn)元。中介公司不服提起上訴。

二審法院認(rèn)為，張力未對(duì)房屋本身及周邊環(huán)境考察清楚的情況下簽訂購(gòu)房合同，對(duì)于后來(lái)與賣房人解除合同的結(jié)果存在一定過(guò)錯(cuò)。由于垃圾站和公共廁所系特殊用途的市政建筑，與涉案房屋相鄰有可能對(duì)購(gòu)房人的購(gòu)房意愿產(chǎn)生一定影響。從社會(huì)公眾普遍接受程度考量，中介公司應(yīng)當(dāng)在居間服務(wù)過(guò)程中進(jìn)行必要的提示。所以二審法院改判張力給付中介公司居間服務(wù)費(fèi)4.2萬(wàn)元，中介公司給付張力定金損失2.4萬(wàn)元。

■律師說(shuō)法

中介應(yīng)如實(shí)告知實(shí)情

鄭磊律師認(rèn)為，中介公司從事居間服務(wù)，促成雙方當(dāng)事人簽訂二手房買賣合同，收取中介費(fèi)。中介公司提供的居間服務(wù)中，應(yīng)當(dāng)如實(shí)告知買房人房屋真實(shí)的狀況，其中包括房屋產(chǎn)權(quán)情況、房屋質(zhì)量問(wèn)題、房屋周邊的情況等內(nèi)容，不能故意隱瞞有關(guān)房屋的重要事項(xiàng)，否則要賠償買房人相應(yīng)的損失。

支招3

一房二賣 買方可告他

2010年6月，蘇雨（化名）在北京買了一套房子，但未辦理房產(chǎn)證。2012年10月，彭鵬（化名）向蘇雨購(gòu)買這套房屋，支付了相應(yīng)的房款，但雙方未辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。2013年8月，蘇雨取得房產(chǎn)證。當(dāng)日，蘇雨又與聞新（化名）簽訂存量房屋買賣合同，以65萬(wàn)元的價(jià)格把這套房屋賣給聞新，雙方辦理了房屋過(guò)戶手續(xù)。

不過(guò)，蘇雨與聞新還暗地里簽訂一份房屋買賣合同，規(guī)定這套房屋實(shí)際成交價(jià)為149萬(wàn)元。聞新依約向蘇雨支付了149萬(wàn)元。雙方是按照在相關(guān)行政部門備案的65萬(wàn)元買賣合同標(biāo)的交稅的，這樣可以逃避國(guó)家稅收。后來(lái)，彭鵬以自身權(quán)益受到侵犯為由將蘇雨與聞新告到法院，請(qǐng)求法院確認(rèn)蘇雨與聞新簽訂的存量房屋買賣合同無(wú)效，并判決將房屋過(guò)戶回蘇雨名下，一審法院支持了彭鵬的主張。蘇雨、聞新不服提起上訴。

二審法院認(rèn)為，2013年8月11日，蘇雨與聞新就購(gòu)買涉案房屋簽訂了房屋買賣合同，為完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，蘇雨與聞新又簽訂存量房屋買賣合同。雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系并不受該網(wǎng)簽合同約束。彭鵬如認(rèn)為蘇雨與聞新之間的房屋買賣合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)就蘇雨與聞新簽訂的房屋買賣合同提出自己的主張，在該合同的法律效力未經(jīng)司法程序確認(rèn)前，彭鵬僅要求確認(rèn)蘇雨與聞新之間為辦理過(guò)戶而簽訂的存量房屋買賣合同無(wú)效，法院不予支持。

■律師說(shuō)法

一房二賣易引發(fā)糾紛

北京市隆安律師事務(wù)所合伙人鄭磊律師告訴北京晨報(bào)記者，在二手房買賣過(guò)程中，賣房人存有“一房二賣”的行為，違反了誠(chéng)實(shí)信用的原則。賣房人與兩個(gè)購(gòu)房人之間房屋買賣關(guān)系在法律上都是有效的。如果其中一個(gè)購(gòu)房人與賣房人完成了過(guò)戶手續(xù)，且此人屬于善意第三人，就可以獲得房屋所有權(quán)。另一個(gè)購(gòu)房人可以通過(guò)法律途徑索要賠償。

(記者 武新)