在猴年鐘聲即將敲響，各路人馬回家過年的前夕，以降低首付比例打頭陣，房地產(chǎn)去庫存的“殲滅戰(zhàn)”已經(jīng)打響。

昨日，央行和銀監(jiān)會(huì)公布“關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問題的通知”(下稱“通知”)，要求在不實(shí)施“限購”的城市，居民家庭購買首套普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在最低首付25%的基礎(chǔ)上可再下浮5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有1套住房且房貸未結(jié)清的家庭，為改善居住條件再次申請商業(yè)性房貸購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

多位接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，本輪房貸政策主要是為了去庫存，緩解房地產(chǎn)市場壓力，對(duì)經(jīng)濟(jì)有一定的托底作用，將對(duì)全年的穩(wěn)增長產(chǎn)生積極意義。

記者從接近中央經(jīng)濟(jì)決策部門人士處得知，目前，各部門就房地產(chǎn)去庫存的方案已經(jīng)做了一攬子規(guī)劃，今年地方兩會(huì)也就這一問題做了比較深入的探討，部分規(guī)劃已經(jīng)送至中央政府。全國兩會(huì)召開后，包括人口戶籍、公積金以及稅費(fèi)方面的有關(guān)政策會(huì)擇機(jī)陸續(xù)推出，確保打好去庫存的攻堅(jiān)戰(zhàn)。

中央政策正式落地

去年的“9·30”新政被認(rèn)為拉開了新一輪樓市松綁的序幕。當(dāng)時(shí)的政策要求在不實(shí)施“限購”的城市，居民家庭首套房首付比例調(diào)整為不低于25%，而當(dāng)時(shí)的二套房首付比例也已降至40%。昨日，這兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)再被降低：在彈性范圍內(nèi)，首套房首付最低可至20%，二套房低至30%。

不足半年，重磅政策再現(xiàn)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是房地產(chǎn)去庫存思路的催生作用。從去年11月開始，中央高層密集強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)去庫存，引發(fā)業(yè)內(nèi)高度關(guān)注。

去年11月10日，習(xí)近平總書記在中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議上首次表態(tài)要化解房地產(chǎn)庫存;11日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上李克強(qiáng)總理強(qiáng)調(diào)要“以加快戶籍制度改革帶動(dòng)住房等消費(fèi)”;12日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察強(qiáng)調(diào)化解房地產(chǎn)庫存的問題。

此后，去年12月的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將去庫存列為2016年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之一，定調(diào)隨之完成。多位接受《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》采訪的專家表示，昨日出臺(tái)的房貸新政正式拉開了去庫存的大幕。

“央行調(diào)整是針對(duì)房市的，從去庫存和穩(wěn)增長的角度來講，適度加大支持房地產(chǎn)市場的需求都是一個(gè)比較重要的政策方向，預(yù)計(jì)主要的方向還是穩(wěn)增長，另一個(gè)是去庫存。從目前來看，二三線城市的房地產(chǎn)市場壓力比較大，政策方向也是針對(duì)二三線城市的，節(jié)奏方向比較明確?！敝袊缈圃航鹑谒y行研究室主任曾剛對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示。

此外，通知也在金融宏觀審慎管理方面做出了要求。通知稱，央行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)應(yīng)強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)質(zhì)量、區(qū)域集中度、機(jī)構(gòu)穩(wěn)健性的監(jiān)測、分析和評(píng)估;督促各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制根據(jù)房地產(chǎn)形勢變化及地方政府調(diào)控要求，及時(shí)對(duì)轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例進(jìn)行自律調(diào)整。

地方個(gè)性化政策密集出臺(tái)

通知同時(shí)顯示，地方獲得了一定程度的首付比例調(diào)整權(quán)。通知稱，在不實(shí)施“限購”的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，“原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)”。也就是說，首套房首付比例5%左右的調(diào)整主動(dòng)權(quán)下放到了各地方金融機(jī)構(gòu)。

“以前首付比例都是硬性規(guī)定，現(xiàn)在不再一刀切，將首付比例的浮動(dòng)權(quán)力下放到地方，也反映出不同地域房地產(chǎn)市場的供需情況出現(xiàn)了分化?！?華夏銀行發(fā)展研究部戰(zhàn)略室負(fù)責(zé)人楊馳對(duì)記者分析稱，主動(dòng)權(quán)下放到各金融機(jī)構(gòu)后，未來各地人民銀行可能會(huì)做窗口指導(dǎo)。

目前，房地產(chǎn)市場的分化日趨明顯，即使在公認(rèn)庫存較高的三四線城市，也存在著不同的情況。在這一背景下，不難理解為何通知強(qiáng)調(diào)了“分類指導(dǎo)，因地施策”的原則，要求央行、銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)“加強(qiáng)與地方政府的溝通”，指導(dǎo)各省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制結(jié)合當(dāng)?shù)夭煌鞘袑?shí)際情況，自主確定轄區(qū)內(nèi)商業(yè)性個(gè)人住房貸款的最低首付款比例。

前述接近中央經(jīng)濟(jì)決策部門人士對(duì)記者表示，中央調(diào)控閘口放開后，更大的舞臺(tái)還在地方政府。從目前各地兩會(huì)熱議的關(guān)鍵詞來看，有差異的和有彈性的去庫存政策或?qū)⒚芗雠_(tái)。

比如河南的政府工作報(bào)告明確提出，2016年，河南將以去庫存、促消費(fèi)為重點(diǎn)促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。支持繳存職工用公積金貸款改善住房條件，將有穩(wěn)定勞動(dòng)關(guān)系的常住人口納入公積金覆蓋范圍，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城購房。建立購租并舉住房制度，鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)跨界發(fā)展。

內(nèi)蒙古的政府工作報(bào)告提出，在扎實(shí)有序消化房地產(chǎn)庫存方面，內(nèi)蒙古將研究住房公積金支持農(nóng)牧民進(jìn)城購房政策……鼓勵(lì)金融機(jī)構(gòu)向轉(zhuǎn)移進(jìn)城農(nóng)牧民發(fā)放購房貸款。

值得一提的是，內(nèi)蒙古還將探索共有產(chǎn)權(quán)等措施，逐步消化大平方米住宅庫存。推動(dòng)建立租購并舉的住房制度，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展。取消過時(shí)的限制性政策，釋放剛性和改善性住房需求。

媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年至今，累計(jì)已經(jīng)有超過50個(gè)城市發(fā)布了不同力度的購房補(bǔ)貼政策，其中主要為三四線城市。對(duì)于昨日的通知，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為利好三四線庫存量較大地區(qū)的樓市，而對(duì)一二線房價(jià)已經(jīng)很高的城市來說，影響力恐怕十分有限。

更多配套政策在路上

對(duì)于昨日出臺(tái)的政策，市場普遍認(rèn)為利好房地產(chǎn)行業(yè)。但一名長期關(guān)注房地產(chǎn)市場的從業(yè)人員昨日告訴記者，文件留有較大的彈性和余地，他比較擔(dān)心銀行和地方政府的落實(shí)問題?！叭ツ晖瞥龅亩追渴赘?0%新政在一些地方落實(shí)的銀行不到一成?！彼f，要形成明顯的拉動(dòng)效應(yīng)，還需要后期組合政策的配合。

《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者從相關(guān)部門得知，許多部門的政策調(diào)研和預(yù)案已經(jīng)完成，只待適時(shí)擇機(jī)發(fā)布，“一大波政策”正在趕來的路上。

其中，人口政策值得關(guān)注。去年，國務(wù)院發(fā)布消息稱，全國將建居住證制度，取消暫住證制度。這被認(rèn)為是戶籍政策改革的重要信號(hào)。

根據(jù)政府釋放的信息，提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率、深化住房制度改革、加快農(nóng)民工市民化將成為化解房地產(chǎn)庫存的重要手段。戶籍改革以及將農(nóng)民工全面納入公積金體系等，是接下來的重頭戲。

此外，建立購租并舉的住房制度已經(jīng)被中央確定為主要方向，這意味著住房租賃市場將得到較大發(fā)展。根據(jù)住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長高志勇的說法，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，房企也進(jìn)入深度轉(zhuǎn)型期，這個(gè)時(shí)期應(yīng)進(jìn)入房屋租賃市場，建立“薄利多租”的住房商業(yè)新模式。

還有，包括土地供應(yīng)、稅費(fèi)調(diào)整、融資限制等一系列金融和財(cái)政相關(guān)政策的調(diào)整，也被認(rèn)為是樓市去庫存的重要方向。