萬科總裁郁亮：樓市冬天還會(huì)持續(xù)很久

　　6月28日，萬科總裁郁亮在5月成功登頂珠峰后首次公開露面，也許是像他自己所說的“登頂珠峰后，我對(duì)人生有了一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)”，他一改往日內(nèi)斂的風(fēng)格對(duì)記者表示“有問必答”。在談到對(duì)行業(yè)前景的判斷時(shí)，一向不做預(yù)測的他開誠布公地說：“房地產(chǎn)的春天還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到，冬天還會(huì)持續(xù)很久。”

　　我們已不指望春天夏天

　　記者：前兩年您提出“過冬論”，現(xiàn)在，房地產(chǎn)春天來了嗎？

　　郁亮：我覺得冬天還會(huì)持續(xù)很久，我們已經(jīng)不指望春天夏天，天氣好壞都得做。行業(yè)未來2到3年的處境都可能很痛苦，春天不太可能出現(xiàn)。

　　記者：萬科是否有過冬壓力，尤其面對(duì)當(dāng)下“錢荒”的大背景？

　　郁亮：首先，我想說“錢荒”是好事情，可調(diào)整發(fā)展結(jié)構(gòu)擠壓泡沫。其次，萬科一直運(yùn)營冬天模式。萬科的錢應(yīng)該沒問題，因?yàn)槲覀兪冀K對(duì)銀行不太放心，所以持有很多現(xiàn)金，這一點(diǎn)經(jīng)常會(huì)被股東批評(píng)。但很多經(jīng)驗(yàn)告訴你，錢越多的時(shí)候才會(huì)有人愿意給你。因此，有時(shí)候在中國不能太強(qiáng)調(diào)資金的效率，而是要強(qiáng)調(diào)有錢很重要，這么多年來，萬科在這一點(diǎn)上深有體會(huì)。

　　堅(jiān)持不拿“地王”

　　記者：您如何看待開發(fā)商拿地的熱情？

　　郁亮：尤其在像北京等一線城市，“面粉”價(jià)格太瘋狂，都接近“面包”價(jià)格了，這確實(shí)讓我難以理解。但不難看到，目前瘋狂拿地的大部分是中型房企，他們可能是想再上一個(gè)臺(tái)階，因此比較有膽量去做這件事情。

　　記者：近來各地一線城市紛紛出現(xiàn)“地王”，但萬科屢次失手，下半年會(huì)加快拿地步伐嗎？

　　郁亮：萬科不會(huì)放棄拿地機(jī)會(huì)，但會(huì)堅(jiān)持不拿“地王”這個(gè)原則。目前我們的“面粉面包”都還多，儲(chǔ)備開發(fā)兩年沒問題，下半年不會(huì)加快拿地速度。尤其如果“面粉”價(jià)格過高，我們寧可餓著，也要退出這種瘋狂游戲。

　　房產(chǎn)稅無法取代土地財(cái)政

　　記者：您認(rèn)為地價(jià)和房價(jià)的瘋狂，是否能通過房產(chǎn)稅來抑制？

　　郁亮：對(duì)房產(chǎn)稅，我看不懂。房產(chǎn)稅稅收成本相當(dāng)高，且即使全國征收也就5000億元左右，土地財(cái)政一年2萬多億元，顯然無法被房產(chǎn)稅取代。其次，要搞明白收稅是為什么收，有人認(rèn)為房產(chǎn)稅能迫使有多套房子的人拋房，但這“并非好事”，多套房持有人可把房子出租，滿足低收入者的租房需求，這些人群是即使有房源也買不起房子的人。所以，應(yīng)該先建立租房制度，讓空置房的業(yè)主有信心進(jìn)入到租賃市場中來，而非靠稅擠出來。

　　記者：三年來，限價(jià)的大背景對(duì)開發(fā)商有什么影響嗎？

　　郁亮：從2008年以后，我們已經(jīng)習(xí)慣了在各種不利環(huán)境下成長，限價(jià)對(duì)我們而言就是少賺點(diǎn)錢。事實(shí)上，再限制還是給你錢賺的，所以限價(jià)不是很大的問題。

　　萬科“出海”不為投資客建房

　　記者：其他開發(fā)商都把超越萬科作為目標(biāo)，那么萬科作為老大的目標(biāo)是什么？

　　郁亮：我也一直在思考這個(gè)問題。未來10年住宅需求量會(huì)穩(wěn)定下來甚至是萎縮，萬科也會(huì)碰到規(guī)模的天花板。其實(shí)開發(fā)商并不是城市建設(shè)的主角，應(yīng)該是以人為主?，F(xiàn)在我們有自己的物業(yè)，在經(jīng)營食堂、菜市場、商業(yè)，我們甚至還想過要經(jīng)營垃圾處理廠，都是為人服務(wù)，所以公司會(huì)轉(zhuǎn)型做城市配套服務(wù)商，這是萬科新的增長點(diǎn)。

　　記者：如何看待開發(fā)商紛紛進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)及海外地產(chǎn)？

　　郁亮：萬科目前還是要蓋主流客戶要住的房子。網(wǎng)絡(luò)時(shí)代對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的打擊太大，我們?cè)谶@方面會(huì)謹(jǐn)慎。投資海外地產(chǎn)的人會(huì)更聰明，其實(shí)不用擔(dān)心是否出現(xiàn)泡沫。不過，萬科“出海”有兩個(gè)原則，一是選擇中國移民和留學(xué)生多的城市，二是打造剛需產(chǎn)品，并非為投資客建房。

　　記者：萬科走出去，是為了實(shí)現(xiàn)打造世界級(jí)房企的目標(biāo)嗎？

　　郁亮：對(duì)。尤其和國外企業(yè)合作會(huì)發(fā)現(xiàn)，有很多我們值得學(xué)習(xí)的地方。萬科現(xiàn)在追求的不是規(guī)模，而是更關(guān)注管理結(jié)構(gòu)以及企業(yè)競爭。

　　晨報(bào)記者王麗婭