今年全國(guó)兩會(huì)前后，樓市限購(gòu)令像一陣“龍卷風(fēng)”，把包括北京、廣州、長(zhǎng)沙、石家莊等在內(nèi)的全國(guó)17個(gè)城市或區(qū)縣“卷”入其中。一時(shí)間讓準(zhǔn)備買(mǎi)房和正在買(mǎi)房的小伙伴們措手不及。

　　購(gòu)房者在北京亦莊某樓盤(pán)進(jìn)行買(mǎi)房或咨詢(xún)資料圖

　　一覺(jué)醒來(lái)，自己所在城市出了限購(gòu)令，在認(rèn)房又認(rèn)貸的情況下，北京的李先生需要額外再付賣(mài)方90多萬(wàn)首付，才能買(mǎi)下這套還沒(méi)網(wǎng)簽的房子。因?yàn)闊o(wú)力支付這筆首付款，賣(mài)家要求李先生承擔(dān)違約責(zé)任，已付的定金不予退還，這讓李先生傻了眼。因限購(gòu)發(fā)生的購(gòu)房糾紛，到底該由誰(shuí)來(lái)承擔(dān)責(zé)任？

　　購(gòu)房者：湊不夠首付要不回定金

　　據(jù)李先生自述，他于北京樓市新政出臺(tái)的前一天，通過(guò)中介機(jī)構(gòu)買(mǎi)了一套位于北京房山的普通商品房。這套房總價(jià)金額近400萬(wàn)元，已與賣(mài)方簽訂了購(gòu)房合同，并付了9萬(wàn)元定金，但雙方還未進(jìn)行網(wǎng)簽(限購(gòu)政策執(zhí)行以網(wǎng)簽時(shí)間為準(zhǔn))。按照北京限購(gòu)令未出臺(tái)前的政策，李先生需要支付約180萬(wàn)元的首付款。但李先生曾在河北貸款買(mǎi)過(guò)一套住房，按照3月17日北京出臺(tái)的樓市新政，名下有過(guò)住房貸款記錄，購(gòu)房的首付比例將由原來(lái)的35%上調(diào)為60%，李先生須支付270萬(wàn)元的首付款。

　　“為了買(mǎi)房，能借的錢(qián)都已經(jīng)借了，實(shí)在無(wú)力支付額外90萬(wàn)的首付款?！崩钕壬f(shuō)，在目前的情況下，他只能選擇退房。但賣(mài)方認(rèn)為，李先生沒(méi)有履行合約，定金不予退還。而此前簽訂的合同也并未對(duì)此進(jìn)行詳細(xì)約定。

　　李先生的遭遇并不是個(gè)案。據(jù)某中介機(jī)構(gòu)的銷(xiāo)售王女士說(shuō)，由于北京限購(gòu)政策已認(rèn)貸，這意味著名下有過(guò)住房貸款記錄的購(gòu)房者，購(gòu)房的首付比例都將由原來(lái)的35%上調(diào)為60%，如果購(gòu)房者沒(méi)有太多資金，很有可能出現(xiàn)被迫解約的情況。

　　專(zhuān)家：建議“和平”解除協(xié)議

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對(duì)中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)透露，根據(jù)中原地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的“摸底統(tǒng)計(jì)”，新政發(fā)布前后，北京的新房和二手房成交總量約在4萬(wàn)套，其中屬于新政執(zhí)行范圍內(nèi)的二手房總量約1萬(wàn)套?！耙蛘J(rèn)貸后，首付比例由首套提高至二套的購(gòu)房量約1000到2000套。其中，湊不到首付而選擇棄房的約有幾百套?！?/p>

　　限購(gòu)產(chǎn)生的退房糾紛，到底該哪一方承擔(dān)責(zé)任？易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴中新經(jīng)緯客戶端(微信公眾號(hào)：jwview)，對(duì)于因此類(lèi)限購(gòu)政策而出現(xiàn)違約的現(xiàn)象，部分法院定義為不可抗力因素，但也有法院認(rèn)為此類(lèi)判定并不準(zhǔn)確。

　　嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō)，如果因?yàn)槭赘侗壤岣叨鵁o(wú)法購(gòu)房，責(zé)任一般要買(mǎi)家承擔(dān)。因?yàn)橘?gòu)房者并不是不能認(rèn)購(gòu)，而是購(gòu)房能力不足，這是根本原因。

　　但他也建議，對(duì)于此類(lèi)購(gòu)房糾紛，不宜視為買(mǎi)房違約，而應(yīng)采取“和平”的協(xié)議解除方式。

　　北京市京師律師事務(wù)所律師陳亮提供的法律信息

　　律師：受損害方可請(qǐng)求法院解除合同

　　北京市京師律師事務(wù)所律師陳亮告訴中新經(jīng)緯客戶端，樓市限購(gòu)政策的出臺(tái)是買(mǎi)賣(mài)雙方不可預(yù)見(jiàn)的，并且對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方造成了影響，若繼續(xù)履行合同可能會(huì)顯失公平，受損害一方可以請(qǐng)求法院變更或解除合同。當(dāng)然，法院也會(huì)根據(jù)案件的實(shí)際情況，決定是否變更或解除。

　　北京市雄志律師事務(wù)所姜健律師向中新經(jīng)緯客戶端表示，當(dāng)前司法實(shí)踐中，一般不將住房限購(gòu)限貸政策認(rèn)定為不可抗力或情勢(shì)變更情形。但是，住房限購(gòu)政策在性質(zhì)上具有公共政策性質(zhì)，確實(shí)會(huì)對(duì)履行房屋買(mǎi)賣(mài)合同造成重大影響。

　　參考最高院《2011年全國(guó)民事審判工作會(huì)議紀(jì)要》的相關(guān)規(guī)定，對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同明確約定以按揭貸款方式付款，且買(mǎi)受人能夠舉證證明其確因首付款比例提高、貸款利率提高或不能辦理按揭貸款等因素，導(dǎo)致無(wú)履約能力的，其以不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的事由為由請(qǐng)求解除合同，并要求出賣(mài)人返還收受的購(gòu)房款或者定金的，可以支持。