長效機制：條件具備亟待全方位改革

　　需要在住房、供地、財稅等關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)制度性突破

　　建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機制迫在眉睫。住建部部長陳政高近日表示，建立房地產(chǎn)的基礎(chǔ)性制度和長效機制意義重大，有利于解決房地產(chǎn)現(xiàn)存的矛盾和問題，特別是解決一些深層次的矛盾和問題，有利于抑制房地產(chǎn)泡沫，防止出現(xiàn)大起大落，實現(xiàn)房地產(chǎn)長期穩(wěn)定健康發(fā)展。他還指出，現(xiàn)在具備了建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機制的條件。

　　專家認為，建立長效機制，需要在住房制度、供地機制、財稅制度等關(guān)鍵領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)突破。包括建立多層次的住房制度體系；改革土地征用、儲備、交易和收益分配制度，形成土地市場多元供給的競爭機制；建立支持涉及“住”房各環(huán)節(jié)規(guī)范的減免制度等。

　　　長效機制劍指回歸“居住屬性”

　　有學(xué)者指出，當(dāng)我們在土地制度、住房信貸制度、稅收制度、住房保障制度以及交易機制等方面，構(gòu)建起合理的、能夠滿足老百姓基本居住需求的制度體系，房地產(chǎn)將告別“增長工具”，成為真正的民生產(chǎn)業(yè)。

　　近日，中央財經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議指出，建立促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，要充分考慮到房地產(chǎn)市場特點，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長期相結(jié)合的長效機制和基礎(chǔ)性制度安排。要完善一攬子政策組合，引導(dǎo)投資行為，合理引導(dǎo)預(yù)期，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定。要調(diào)整和優(yōu)化中長期供給體系，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場動態(tài)均衡。

　　“現(xiàn)在具備了建立房地產(chǎn)基礎(chǔ)性制度和長效機制的條件。”陳政高此前在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上說，第一，中央經(jīng)濟工作會議不僅確定了房子的定位，同時提出了建立基礎(chǔ)性制度和長效機制的目標(biāo)、標(biāo)準、途徑，這為制定基礎(chǔ)性制度和長效機制指明了方向，提供了根本遵循。第二，有廣大人民群眾的支持，人民群眾都期望房地產(chǎn)市場能平穩(wěn)健康發(fā)展，期望能住有所居、安居樂業(yè)。第三，有一定的工作基礎(chǔ)，改革開放以來，房地產(chǎn)市場方面形成了一些法律法規(guī)和體制機制，也積累了實踐經(jīng)驗，這些為制定基礎(chǔ)性制度和長效機制提供了條件。

　　中國社會科學(xué)院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長助理倪鵬飛表示，通過短期的行政性政策可以抑制樓市短時間的過熱投機，但市場主體與政府部門取向和依賴房地產(chǎn)的制度和機制病灶還在，投資投機隨時可能卷土重來。這意味著，房地產(chǎn)調(diào)控將從短期和長期相結(jié)合的長效機制和基礎(chǔ)性制度兩方面著手。

　　他建議，還應(yīng)完善樓市調(diào)控的問責(zé)機制，建立領(lǐng)導(dǎo)負責(zé)、部門分工的機制。明確政府內(nèi)部領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任、主體責(zé)任和主要責(zé)任，完善相關(guān)職能部門分工負責(zé)和協(xié)調(diào)配合職能。建立房地產(chǎn)調(diào)控的財政、稅收、土地、金融相聯(lián)動的制度，建立房地產(chǎn)調(diào)控與宏觀經(jīng)濟及其相關(guān)部門經(jīng)濟相協(xié)同的制度，完善定期會商會議和臨時會商機制，完善部門間的信息通報和決策溝通機制。完善住房管理的考核、監(jiān)督、約談和問責(zé)制度。將房地產(chǎn)調(diào)控納入地方領(lǐng)導(dǎo)政績考核范圍，制定監(jiān)督、考核、獎懲和問責(zé)辦法。

　　　健全住房供應(yīng)體系

　　專家認為，在住房供應(yīng)方面，應(yīng)調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，讓房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟、城市化協(xié)調(diào)發(fā)展，以扭轉(zhuǎn)宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)的過度依賴和市場嚴重分化的格局。

　　中國人民銀行參事、中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇研究院院長盛松成表示，通過比較幾個一線城市最新一次房地產(chǎn)調(diào)控的措施可以看到，各地房地產(chǎn)調(diào)控舉措中，仍然以需求調(diào)控(如限貸、限購政策)為主。雖然需求調(diào)控直接通過硬性標(biāo)準抑制了交易量，效果幾乎是立竿見影的，但卻不是一個“治本”的方法。并且，我國房地產(chǎn)供給方面的問題比較突出。

　　陳政高表示，2017年要千方百計抓好房地產(chǎn)調(diào)控，確保市場平穩(wěn)健康發(fā)展。要抓好熱點城市防泡沫、防風(fēng)險工作。把思想統(tǒng)一到中央的決策部署上來，支持居民自主購房需求，抑制投資投機性購房。繼續(xù)執(zhí)行好已出臺的限貸、限購、增加土地供應(yīng)、整頓市場秩序等措施。同時密切關(guān)注周邊和其他地區(qū)的潛在熱點城市，防止溢出效應(yīng)。要按照供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的要求，繼續(xù)抓好三四線城市和縣城房地產(chǎn)去庫存。

　　此外，陳政高表示，引導(dǎo)鼓勵農(nóng)民工和農(nóng)民進城，推進棚改貨幣化安置，發(fā)展租賃市場，發(fā)展跨界地產(chǎn)，鼓勵企業(yè)和開發(fā)企業(yè)利用存量房搞雙創(chuàng)，發(fā)展健康、旅游、養(yǎng)老、教育等產(chǎn)業(yè)。

　　倪鵬飛認為，改革住房供求制度體系，就是建立以市場為主滿足多層次需求和以政府為主提供基本保障兩個體系和樂居、康居、安居、廉居四個層次的制度體系。同時，建立“多元所有”“現(xiàn)房銷售”“租售并舉”“過濾使用”“貨幣動態(tài)”的住房產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營、交換、消費和分配制度，讓新市民主要通過市場和政府支持租購可支付的住房。

　　　建立基礎(chǔ)性土地制度

　　專家指出，只有從源頭上解決土地市場的供需失衡，才能進一步調(diào)節(jié)住宅市場的供需關(guān)系，通過抑制地價達到穩(wěn)定房價的目的。

　　盛松成表示，相比于需求調(diào)控，供給調(diào)控有利于從更加基礎(chǔ)的層面改善我國房地產(chǎn)市場的運行。應(yīng)改變目前我國土地承擔(dān)著為地方經(jīng)濟發(fā)展提供融資的現(xiàn)狀，研究表明，作為政府收入的重要組成部分，不少地方政府的財政收入中土地出讓金所占比重接近50%，有的城市甚至占到了60%以上。

　　“但是需要注意的是，高地價將提升城市發(fā)展的成本，地方政府對房地產(chǎn)的依賴性也有可能進一步增加，不利于吸引人才、培育新經(jīng)濟增長點，從而削弱城市競爭力?！笔⑺沙杀硎荆唐趦?nèi)財政收入存在“租稅替代”的關(guān)系，即政府來自于房地產(chǎn)的租金收入越高，來自于其他行業(yè)的稅收收入越低，房地產(chǎn)片面發(fā)展對實體經(jīng)濟具有不良影響。

　　“既要針對房地產(chǎn)市場的短期波動，研究應(yīng)對之策，抑制房地產(chǎn)泡沫；更要從長遠出發(fā)，構(gòu)建符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的土地基礎(chǔ)性制度和長效機制。”國土資源部部長姜大明提出，必須明確住宅用地是保障住有所居的，不能用來炒作投機。

　　據(jù)姜大明介紹，未來要建立分類調(diào)控制度。區(qū)分保障性住房和商品房，對保障性住房用地實行應(yīng)保盡保，對商品房根據(jù)供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度。對房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應(yīng)，調(diào)整用地結(jié)構(gòu)，提高住宅用地比例；對去庫存壓力大的三四線城市要減少以至?xí)和Ｗ≌玫毓?yīng)。支持房地產(chǎn)庫存大的城市對未開發(fā)房地產(chǎn)用地依法進行合理調(diào)整，用以發(fā)展社會民生項目或國家支持的產(chǎn)業(yè)項目。

　　強化供需雙向調(diào)節(jié)。加強國土規(guī)劃和土地利用規(guī)劃管控，劃定城市開發(fā)邊界，推動人口過多、房價過高的特大城市加快疏解部分城市功能。完善土地儲備制度，編制住宅用地三年滾動供應(yīng)計劃，合理引導(dǎo)社會預(yù)期。完善建設(shè)用地指標(biāo)分配辦法，落實“人地掛鉤”政策。合理確定公租房、共有產(chǎn)權(quán)房(限價房)等政策性住房和商品住房的用地比例和規(guī)模，提高“精準供地”能力。探索房地產(chǎn)多元化供地機制。允許符合條件的企事業(yè)單位利用自有土地建設(shè)政策性住房。

　　此外，盛松成建議，還應(yīng)考慮改革土地拍賣制度。他指出，我國的國有土地使用權(quán)拍賣制度下，出價高者得，如果房地產(chǎn)價格保持上漲的預(yù)期，土地價格更容易被抬高。相比之下，要求出價進入有效報價區(qū)間，而有效報價區(qū)間是根據(jù)截至一定時間點的最低報價來確定的，在此基礎(chǔ)之上，再按照“價格優(yōu)先、時間優(yōu)先”的規(guī)則確定中標(biāo)者。顯然，在這樣的拍賣制度下，報價最高者和最低者都無法中標(biāo)。在土地拍賣中參考這樣的拍賣規(guī)則，將會改變“地王”頻現(xiàn)的狀況，更有利于價格穩(wěn)定和價值發(fā)現(xiàn)。

　　　構(gòu)建以持有稅為主的房地產(chǎn)財稅

　　除了土地制度改革和住房制度改革，還需深化財稅改革。倪鵬飛表示，完善房地產(chǎn)稅收基礎(chǔ)制度，確定合理起征點差別稅率，擇機開征房地產(chǎn)稅，建立以持有稅為主的房地產(chǎn)財稅。

　　住建部副部長陸克華表示，十八屆三中全會明確要加快房地產(chǎn)稅立法，并適時推進改革，目前有關(guān)部門正在按照中央要求開展工作。

　　記者了解到，國外房地產(chǎn)稅征收多年，在實踐中探索出大量有借鑒意義的做法。以加拿大為例，近年來溫哥華受到眾多購房者追捧，房價大幅上升。僅2015年一年，溫哥華平均房價上漲25%。對此，加拿大政府以及溫哥華當(dāng)?shù)夭扇〖哟蠖愗撘砸种品績r上漲。

　　2016年8月2日，加拿大溫哥華針對非本國居民在溫哥華購買住房額外征收15%交易稅，以遏制海外買家在溫哥華炒房的行為。同年9月，溫哥華宣布自2017年起，對溫哥華空置的第二套房產(chǎn)征收空置稅，空置稅對象是空置了一年以上的二手房。稅率最高可達2%，即100萬加元的房子需要繳納2萬加元的空房稅。這一規(guī)定實施后，對遏制溫哥華房價起到了立竿見影的效果。

　　專家建議，房地產(chǎn)稅作為現(xiàn)代稅收制度建設(shè)的重要內(nèi)容之一，要綜合考慮各種因素，具體問題具體分析，按照專業(yè)的要求，深入調(diào)研，科學(xué)論證，民主決策，依法設(shè)稅，穩(wěn)步推進。

(記者 梁倩)