央行連續(xù)收攏資金的操作引發(fā)加息猜想房貸對于首套房和換房者仍較為支持

　　加息預(yù)期下貸款買房還合適嗎？

　　經(jīng)過2016年的瘋漲，現(xiàn)在的北京的房價早已經(jīng)是“高不可攀”，除了開發(fā)商經(jīng)常掛在嘴邊的地王效應(yīng)和產(chǎn)品升級以外，貨幣開閘放水也被認(rèn)為是這一輪上漲的主要因素。對于大部分人來說，一旦選擇買房，貸款幾乎成了必要條件之一，而貸款政策的松緊程度，則決定著能夠撬動多大金額的房子。那么現(xiàn)在貸款買房是否還能如2016年貨幣寬松時那么好貸呢？

　　房貸“有保有壓”首套房和換房者仍有騰挪空間

　　春節(jié)過后，央行連續(xù)6日暫停逆回購，逐步收回部分流動性。而暫停逆回購，簡單解釋就是央行不再借出資金而讓前期投放的流動性自然到期回籠。不少人認(rèn)為這是貨幣政策從寬松轉(zhuǎn)向緊縮的開始，還有一些分析師甚至認(rèn)為這是步入加息周期的前兆，房貸或因此受影響。

　　那么現(xiàn)在貸款買房還合適嗎？實際上，回答這個問題主要看兩個指標(biāo)：一個是認(rèn)房認(rèn)貸的嚴(yán)格程度，一個是首套房的利率優(yōu)惠。

　　去年930新政，就對認(rèn)房認(rèn)貸做了新的界定。無房無貸款的購房人，購買首套普通自住房的首付不低于35%，購買非首套普通自住房的首付比例不低于40%；而對于有一套房的購房人再買房，無論是否有貸款記錄，都認(rèn)定為二套房，購買普通自住房最低首付50%，非普通自住房則最低首付70%。

　　而在利率方面，目前銀行基準(zhǔn)利率4.9，首套房可以酌情利率打9折，折后相當(dāng)于4.41，而二套房利率則是統(tǒng)一上浮10%。

　　不難看出，當(dāng)前貸款政策趨嚴(yán)的是二套房貸，二套房商業(yè)貸款年限也被縮短至最長25年，目前已開始執(zhí)行，而之前二套房商業(yè)貸款年限最長是30年，這被認(rèn)為是抑制炒房、投機(jī)的一種政策傾向。

　　與之相對應(yīng)的，趨松的仍是首套房，中介經(jīng)紀(jì)公司提供的最新信貸政策顯示，目前不少銀行對于外地有房貸，在北京購房貸款仍算首套，雖然利率普遍是9折，但還有如渣打銀行等外資銀行可對首套房打85折。而此前，外地有房貸是算二套，普通自住房的首付需5成，利率上浮10%。

　　對此，房地產(chǎn)金融服務(wù)公司偉嘉安捷的分析師告訴北京青年報記者，貸款政策對于在北京無房的首套購房者呵護(hù)有加，而對于已有房產(chǎn)再購房者則是逐步收緊貸款空間。因此，市場并未在去年930新政后瞬間步入低谷。而由于房價上漲的慣性，加上這種“有保有壓”的信貸政策微調(diào)，正讓樓市從快速上漲慢慢步入平穩(wěn)。

　　該分析師表示，貨幣的水龍頭并沒有針對樓市完全擰緊，首套房以及換房成為首套購房者還有著騰挪空間，而這也將是今后市場的重要支撐力量。

　　央行暫停逆回購引加息猜想

　　但需要看到的是，雖然房貸對于首套購房人仍比較寬松，但需要注意的是，近期央行的一系列動作讓加息預(yù)期愈演愈烈。

　　周一，央行在暫停了6天后，重新啟動逆回購，雖然逆回購達(dá)到了1000億元，但因為當(dāng)天央行公開市場有1900億元逆回購到期，因此仍凈回籠900億元。

　　不僅如此，本周央行還可能繼續(xù)回籠資金。據(jù)報道，本周將有逾萬億元的資金到期，包括：9000億元逆回購到期；2月15日，1515億元6個月MLF；2月17日左右將有6300億元TLF集中到期，而央行是否續(xù)作仍未知。上述到期資金量疊加，規(guī)?；蜻_(dá)1.68萬億元，這將是月內(nèi)資金到期最多的一周，單周自然凈回籠量有望創(chuàng)下歷史新高。

　　不僅僅是回籠現(xiàn)金，央行還一改往日開閘放水的政策，開始擰緊“水龍頭”。春節(jié)假期結(jié)束上班第一天，中國人民銀行上調(diào)了逆回購利率和常備借貸便利利率。就在春節(jié)前的1月24日，央行剛剛上調(diào)了中期借貸便利利率。利率的接連上調(diào)，引發(fā)市場高度關(guān)注，被認(rèn)為是一次“微加息”。

　　長期依靠資金杠桿的樓市，已經(jīng)開始感受到去杠桿的進(jìn)程。比如去年房價暴漲的南京，今年1月的樓市共成交4926套，同比下跌高達(dá)六成。

　　信貸收緊影響購房人心理預(yù)期節(jié)后新房二手房成交均下降

　　而北京樓市的成交也出現(xiàn)了明顯的下挫。據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年春節(jié)后首周(2月6日-2月12日)北京共實現(xiàn)商品住宅(不含保障房與自住房)成交758套，成交面積8.06萬平方米，這一成交量相比2016年春節(jié)后首周分別下滑10%、1%。受影響最明顯的還是二手住宅，春節(jié)后首周僅成交3842套，相比去年節(jié)后首周減少了35%。

　　對此，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認(rèn)為，信貸去杠桿的預(yù)期影響了樓市的成交。進(jìn)入2017年以來，春節(jié)前后央行連續(xù)提升MSL、逆回購、SLF利率“變相加息”，再加上二套房最高貸款年限縮短至25年，這一系列變動都預(yù)示著2017年貨幣信貸政策將保持收緊態(tài)勢，利空因素將促使樓市銷量承壓。同時，由于二手房貸抵押物的評估價值通常是成交價格的80%左右，二手市場受到貸款成數(shù)、利率增加等貨幣信貸政策的影響效力更大，因此節(jié)后二手市場成交量出現(xiàn)走低之勢。

　　也確實如此，北京在新年后的去杠桿的第一刀就砍向了二套房貸。包括工行、建行、中行、招行、中信等多家銀行的北京分行，從2月8日(含)起，購買第二套住房申請的按揭貸款，期限不得超過25年(原本為30年)。

　　偉嘉安捷分析師指出，繼去年“9·30”政策提高了首付比例后，此次縮短二套房的貸款年限，在貸款總額不變的情況下，無疑將加大每月的月供壓力，直接影響到購房人買房的心理預(yù)期。不過，當(dāng)前的去杠桿動作仍相對溫和，并不會對成交量產(chǎn)生直接的影響。一方面是貸款年限受到購房人年齡和房齡的雙重影響，因此市場中真正申請到30年貸款的人數(shù)并不多。另外一方面是目前市場中改善置業(yè)人群仍是成交主力，這部分人群的購買實力普遍較強(qiáng)，雖然每月還貸額有所增長，但縮短了貸款年限，總利息支出也節(jié)省了很多，因此對購房人的實質(zhì)影響并不大。文/本報記者李桁

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　　房貸收緊“在途單”受影響最大

　　《廣廈時代》從包括鏈家、麥田房產(chǎn)、我愛我家等中介機(jī)構(gòu)獲得證實，確已收到多家銀行上調(diào)首套房貸款利率、縮短二套房貸款期限的通知。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，首套房貸款利率全面提升至九折以及二套房貸款年限的縮短，是樓市調(diào)控加碼的又一動作，同時也是信貸政策趨緊的表現(xiàn)。

　　“從2017年1月開始就沒有為客戶辦理過九折以下的貸款”，《廣廈時代》在走訪北京市房產(chǎn)中介門店時，一位經(jīng)紀(jì)人如是說。當(dāng)問到能否想辦法辦理時，該經(jīng)紀(jì)人稱可以協(xié)調(diào)個別銀行，但難度比較大。

　　不僅首套房利率優(yōu)惠折扣變化，各大銀行的放款速度明顯變慢，部分銀行額度控制也越發(fā)嚴(yán)格?！稄V廈時代》在房產(chǎn)中介門店的調(diào)查中了解到，大部分經(jīng)紀(jì)人表示已經(jīng)開始按照要求執(zhí)行。不過也有經(jīng)紀(jì)人稱“看到了二套房貸款年限縮短的消息，不過具體哪天開始執(zhí)行并沒有說。”

　　麥田房產(chǎn)一業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴《廣廈時代》，從目前門店的情況來看，帶看量與9·30后的幾個月相比變化并不明顯。目前來看，春節(jié)后，買賣雙方的情況還是比較平穩(wěn)，未出現(xiàn)業(yè)主調(diào)高價格的情況，比較受影響的會是部分在途單，面臨貸款方面的變化。

　　《廣廈時代》也從北京多個房產(chǎn)中介經(jīng)理人處獲悉，年前起房價已經(jīng)趨于平穩(wěn)，年后房價依然維持穩(wěn)定水平，每天咨詢買房的消費(fèi)者和實際成交數(shù)并不少。

　　不過，麥田房產(chǎn)品牌負(fù)責(zé)人張月向《廣廈時代》介紹，月供變高，收入審核要求也相應(yīng)變高，在途單影響大于新增需求。對于已簽約未辦貸款的在途單，貸款額度高、收入要求剛好與月供擦邊的少數(shù)情況來說，面臨合同約束下的資金或資質(zhì)騰挪，同時對經(jīng)紀(jì)服務(wù)的風(fēng)險提示能力要求變高。對于還未入市的購房者來說，騰挪周期較長，并且有先機(jī)準(zhǔn)備，難度反而較小。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，信貸是決定短期房價的最關(guān)鍵因素，目前看信貸收緊趨勢下短期房價調(diào)控壓力大，“雖然這一政策波動與認(rèn)房又認(rèn)貸，提高首付、減少優(yōu)惠相比影響小很多，但是趨勢對房地產(chǎn)依然有明顯影響?！?/p>

　　真正調(diào)控政策后的市場反應(yīng)，某資深經(jīng)濟(jì)專家認(rèn)為應(yīng)主要關(guān)注3月及以后的數(shù)據(jù)，一方面給市場消化信號和銀行政策調(diào)整的時間；另一方面，部分企業(yè)的財年是從3月份開始。中小企業(yè)主和相對富裕的企業(yè)人群依然是購房主力人群，處理完上一財年賬務(wù)后是否進(jìn)行買房投資可以反映市場意向。文/楊茗翔