原標(biāo)題：【新春話樓市】熱點城市樓市降溫房價走勢趨緩

　　回望2016年房地產(chǎn)市場，可以用前期溫和、中期上漲、后期降溫來概括。尤其是自去年十月以來，全國多個熱點城市紛紛出臺樓市調(diào)控政策，到現(xiàn)在接近四個月過去了，調(diào)控效果初步顯現(xiàn)，房價上漲勢頭明顯趨緩。

　　去年第四季度北京房價穩(wěn)中略降

　　北京市住建委的最新數(shù)據(jù)就顯示，去年“9.30”新政實施至今，政策效果初步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)泡沫和投機(jī)投資需求得到有效抑制。

　　去年10月份以來，北京商品住房交易需求回落，量價平穩(wěn)，市場逐步回歸理性。數(shù)量上，去年四季度，北京商品住房成交6.96萬套，較去年三季度減少28.4%，其中二手住房成交量從去年9月份的3.01萬套降至12月份的1.78萬套，下降40.8%，需求過熱態(tài)勢得到明顯緩解。而從價格來看，去年四季度價格穩(wěn)中略降。12月份北京新建商品住房成交均價為3.82萬元，較9月份的3.88萬元小幅下調(diào)。

　　社科院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛：我們這一次的整體的調(diào)控的目標(biāo)，是局部調(diào)控，總體不動，邊調(diào)邊看，逐步完善。那么從目前情況來看，這個調(diào)控已經(jīng)過去三個月，效果已經(jīng)初步顯現(xiàn)。從各地情況的市場表現(xiàn)來看，有一些地方可能還不是特別的明顯，有一些地方達(dá)到的這個效果。

　　一線城市房價漲幅由上漲轉(zhuǎn)為持平

　　從全國來看，國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2016年12月份，一線城市新建商品住宅價格環(huán)比漲幅已率先由上漲轉(zhuǎn)為持平。具體來看，北京、上海、深圳地區(qū)的房價環(huán)比均有所下跌，廣州也出現(xiàn)連續(xù)3個月房價環(huán)比漲幅回落。

　　地產(chǎn)分析師張大偉：目前來看的話，應(yīng)該說在調(diào)控的城市大概有20個左右，這些城市的成交量從四季度和三季度的環(huán)比來看跌幅大概在40%左右，這個應(yīng)該是一個非常高的一個跌幅，從這個成交量來看，目前市場的價格的確從過去2016年前三季度猛漲踩了一個急剎車。

　　樓市既要擠泡沫也要防大起大落

　　國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，在因地制宜、因城施策的調(diào)控政策作用下，15個一線和熱點二線城市房地產(chǎn)市場迅速降溫，房價走勢明顯趨穩(wěn)。據(jù)記者初步統(tǒng)計，從2016年10月至12月底，全國共有30多個城市出臺了各類房地產(chǎn)調(diào)控政策，濟(jì)南、武漢、鄭州等部分上漲過快城市甚至進(jìn)行了多次調(diào)控。尤其是去年年底，中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確表示，要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落。

　　社科院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛：房價的增幅是明顯下降的，因為它環(huán)比都普遍下降。那么就反映出我們調(diào)控的效果以及顯現(xiàn)。但是也反映出它還沒有出現(xiàn)絕對的同比的大幅的下降，這樣的情況。我們政策的目標(biāo)，就是要實現(xiàn)市場的平穩(wěn)，市場恢復(fù)理性。一方面抑制房地產(chǎn)泡沫，另一方面就要防止大起大落。

　　地方兩會定調(diào)建立長效機(jī)制

　　前一段時間，地方兩會陸續(xù)召開，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一句話也被多地寫入今年的政府工作報告。而“從嚴(yán)調(diào)控”、強(qiáng)化“預(yù)期管理”幾乎成為不少地方兩會提到房地產(chǎn)市場時的主基調(diào)。

　　北京兩會傳出的消息，北京樓市調(diào)控的目標(biāo)是穩(wěn)定房價，要建立房地產(chǎn)發(fā)展的長效機(jī)制。大力推進(jìn)自住房、公租房等保障性住房的建設(shè)，讓住房真正回歸居住屬性。

　　此外，天津、重慶兩座直轄市也在對樓市打“預(yù)防針”，在政府工作報告中提出，要在新的一年里抑制資產(chǎn)泡沫。其中，天津?qū)⒃?017年加大房地產(chǎn)分類調(diào)控力度，抑制房地產(chǎn)泡沫。而對于重慶來說，2017年房地產(chǎn)工作的重心已從2016年提出的“科學(xué)調(diào)控土地供給量和房地產(chǎn)開發(fā)量”轉(zhuǎn)變?yōu)椤胺e極防范各類風(fēng)險，堅決遏制炒房行為”。而河南也將促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展作為了2017年的工作重點。“嚴(yán)禁投機(jī)炒房，加強(qiáng)正面引導(dǎo)”被寫入了在河南省政府工作報告。

　　而新當(dāng)選的上海市市長應(yīng)勇則明確表示：不希望看到上海房價太高。上海將繼續(xù)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，牢固確立“房子是用來住的，不是用來炒的”這一觀念。

　　某地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)人劉肖：房子是用來住的不是用來炒的這樣的定位，它既有非常強(qiáng)的針對性，短期意義，更具備非常長遠(yuǎn)的意義。對于一個企業(yè)來說，是穿越周期的關(guān)鍵，對于一個行業(yè)來講是長期平穩(wěn)發(fā)展的基石。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心市場所研究院任興洲：中央也提出叫長效機(jī)制，我們不能頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳，就是都是短期的，比如限購，比如限貸，它短期內(nèi)遏制這種投機(jī)，解決這個住有所居的問題還是起作用的。但是從長遠(yuǎn)來看，恐怕還需要一些長久發(fā)揮作用的這些機(jī)制，通過財政的、金融的、土地制度、土地政策層面的、不動產(chǎn)登記等等。所以，長效機(jī)制的建立也是一個非常重要的，我們下一步的任務(wù)。

　　北京：房貸利率上調(diào)或?qū)⒃偈站o

　　今年以來，多地銀監(jiān)局公布了去年12月份因銀行違規(guī)資金流入樓市而開出罰金超過500萬元。今年，針對不同地區(qū)和省份，房地產(chǎn)信貸政策也會有所不同，原則上會采取“一城一策”的做法。記者最近發(fā)現(xiàn)，北京多家銀行的房貸利率從此前的八五折上調(diào)至九折，未來還有可能繼續(xù)上升。

　　交通銀行客服：首套住房的話視情況打9折。

　　招商銀行客服：上個月可以打到8.5折，現(xiàn)在就是從今年1月1號開始，就完全只能是九折了。

　　記者向多家銀行了解發(fā)現(xiàn)，目前新受理的首套個人住房貸款最低執(zhí)行利率原則上不得低于人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.9倍。也就是說首套房房貸利率折扣最低九折起。(動畫)記者算了一筆賬，按照新的房貸利率政策，如果商業(yè)貸款200萬元，貸款期限30年，以等額本息還款方式來計算，房貸利率從8.5折上調(diào)至9折后，還款總額將增加10萬元。

　　某地產(chǎn)分析師張大偉：這一次像北京為代表的應(yīng)該基本主流銀行是統(tǒng)一約定在1月1號做調(diào)整，這個其實跟樓市調(diào)控收緊的趨勢也有關(guān)，因為從樓市調(diào)整重要的政策來看就是信貸，信貸的話應(yīng)該對于市場是比較直接的影響，這一輪的樓市調(diào)控應(yīng)該說落地的力度還是比較強(qiáng)的。

　　中國人民銀行公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2016年我國新增個人購房貸款4.96萬億元。本輪住房信貸收緊，一方面是由于各大銀行釋放的房貸數(shù)量過高，需上調(diào)利率提高利潤空間。另一方面，調(diào)控政策則是此次房貸利率上調(diào)的重要因素，商業(yè)銀行正在積極落實房地產(chǎn)調(diào)控政策，運用資金價格規(guī)避非理性需求。

　　社科院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛：金融機(jī)構(gòu)開始調(diào)整它的信貸政策，然后在執(zhí)行中央關(guān)于房地產(chǎn)屬性的這個定位，應(yīng)該說過去一段時間特別是一二線城市，在嚴(yán)格的執(zhí)行和貫徹中央關(guān)于住房的定位和有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控的新的政策。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著各地房地產(chǎn)調(diào)控升級，房貸收緊是主流趨勢，后續(xù)隨著資金價格的上升和樓市條例的深入，2017年房貸利率或?qū)⒗^續(xù)上升。

　　某地產(chǎn)分析師張大偉：從一月份之前的八五折左右回收到了九折，其實這個應(yīng)該說只是一個起點，后續(xù)我們了解到各個銀行有可能繼續(xù)回收，有可能會逐漸恢復(fù)到2014年九五折的基準(zhǔn)周圍。這個應(yīng)該是一個明顯的趨勢。

　　購租并舉助“新市民”租房安好家

　　在中央提出要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性的同時，還特意強(qiáng)調(diào)要“建立購租并舉的住房制度，讓全體人民住有所居?！边@意味著，不僅要讓那些有能力買房的人買到房，也要讓那些想租房的人能租上房。一些地方為此，特別加大了對租房市場的支持力度。

　　近幾年，經(jīng)過統(tǒng)一裝修、提供品牌家電、有專人管家、每周保潔的連鎖公寓，在北京、上海、杭州等一二線城市大量出現(xiàn)，因為住戶體驗好，業(yè)務(wù)連年快速增長，目前全國投身長租公寓的企業(yè)已達(dá)百余家，一些大型房企也紛紛開始投身其中。

　　某資產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人熊林：比如說政府推出了舉措，來擴(kuò)大租賃用房的比例，對我們從業(yè)者來講，就是擴(kuò)大了入口。

　　2016年2月，國務(wù)院發(fā)文明確指出，對不具備購房能力或沒有購房意愿的常住人口，支持其通過住房租賃市場租房居住。3月，“建立購租并舉的住房制度”首次被寫入《政府工作報告》；6月，國務(wù)院發(fā)文明確表示，鼓勵發(fā)展住房租賃企業(yè)，鼓勵個人依法出租自有住房，對住房租賃企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個人給予稅收優(yōu)惠支持等。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉：發(fā)展租賃市場，是一個補齊房地產(chǎn)市場或者叫住房市場發(fā)展過程當(dāng)中的短板。我覺得也是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革一個非常重要的任務(wù)。

　　發(fā)力供給側(cè)，大力增加住房租賃市場的供應(yīng)，不少地方還直接在土地上動起了腦筋。在上海，從去年4月開始，出讓土地中15%的面積需要開發(fā)商自持70年。在北京，從去年11月開始，住宅用地出讓試點“限房價、競地價”的模式，開發(fā)商要想拿地，除了價格，更要比拼誰自持的商品住房面積比例更高。

　　某地產(chǎn)集團(tuán)負(fù)責(zé)人劉肖：長期以來北京市住宅供應(yīng)是以銷售為主的，但是我們知道居者有其屋，不僅僅指的是一定要有產(chǎn)權(quán)，也需要人民安居樂業(yè)，需要有居住權(quán)。所以這樣的供給側(cè)改革，用更低成本，能夠更好地豐富這樣的供應(yīng)市場。

　　專家預(yù)測：今年樓市將告別高增長

　　隨著樓市調(diào)控政策的不斷升級，以及信貸收緊的趨勢，不少專家看來，未來一些熱點城市房地產(chǎn)成交量下降已經(jīng)成為了大概率的事件，2017年的樓市將告別高增長。

　　某地產(chǎn)分析師張大偉：大概有26個城市出臺了60多次的調(diào)控政策，其實都體現(xiàn)了未來這種房地產(chǎn)財富效應(yīng)不太可能出現(xiàn)了，所以投資者入市的可能性就很小的，包括我們現(xiàn)在看到的一些有一些資金已經(jīng)抽離一二線城市了。目前我們的判斷應(yīng)該是2017年樓市，一二線總的成交量應(yīng)該會比2016年有20%到25%左右的跌幅。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然各個城市調(diào)控政策各有不同，但不斷加碼的限購措施，都帶有一定的普遍性，那就是讓房子回歸居住屬性，從不同方面重點抑制各類投資投機(jī)性需求。

　　社科院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛：最近房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的價格漲幅回落，這個銷售量大幅下降，它是兩個層面的原因，一個是前期的這個透支，前期受市場預(yù)期的影響，許多消費者包括投資者、投機(jī)者大量進(jìn)入，那么產(chǎn)生了這個透支。那么第二個就是由于市場調(diào)整政策的出臺。那么投資者和投機(jī)者被擋在市場之外，這對于2017年房地產(chǎn)的投資而言，是一個不利的一個選擇。

　　　2017年樓市調(diào)控仍將繼續(xù)

　　去年12月，中央多次連續(xù)明確表態(tài)有關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策以及調(diào)控目標(biāo)等內(nèi)容。所以，2017年的調(diào)控還將繼續(xù)。

　　北京：自2017年1月1日起，北京新受理的首套個人住房貸款最低執(zhí)行利率原則上不得低于人民銀行同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.9倍。北京市住建委表示，對房地產(chǎn)市場實行差別化的稅收、信貸等政策，限購仍將繼續(xù)堅持，不排除會加強(qiáng)政策。

　　上海：針對不限購的商業(yè)辦公項目價格上漲過快，暫停商業(yè)辦公項目網(wǎng)上簽約。上海市住建委表示，自1月6日起，市住建委會同相關(guān)部門對商業(yè)辦公項目進(jìn)行集中清理核查，在此期間暫停此類項目的網(wǎng)上簽約。

　　深圳：去年10月出臺包括增加土地供應(yīng)、嚴(yán)格限購限貸、加大保障房和安居型商品房供應(yīng)力度等在內(nèi)的八條調(diào)控措施，俗稱“深八條”，其執(zhí)行終止日期從2016年12月31日延期到2017年6月30日。

　　濟(jì)南：2016年12月26日起，本市戶籍家庭限購2套住房，非本市戶籍家庭需提供連續(xù)24個月以上在市區(qū)繳納個人所得稅或社會保險證明，限購1套住房。

　　重慶：1月7日，收緊房地產(chǎn)預(yù)售，對于定價不合理以及調(diào)整預(yù)售價格，如果理由不充分不予以辦理變更備案；1月13日，重慶再度加碼房地產(chǎn)稅收繳，重慶無戶籍、無企業(yè)、無工作的“三無”個人新購的首套及以上的普通住房需要繳納房產(chǎn)稅。

　　西安：自2017年1月1日起，西安市及非本市戶籍居民家庭，在本市城六區(qū)范圍內(nèi)只能新購一套住房。

　　社科院城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究室主任倪鵬飛：這些政策它最大的特點和以前相比，它是邊調(diào)邊看，逐步完善。以前我們在調(diào)控的時候都是在面臨形式比較嚴(yán)峻的時候，采取“一攬子”的調(diào)控政策。所以這一次就吸取之前的之前的這個經(jīng)驗、教訓(xùn)。然后還是采取這個逐步降法，根據(jù)市場反映，逐步完善政策的辦法，這個我認(rèn)為還是我們調(diào)控的一個成熟的一個表現(xiàn)。