今年5月1日起，全國(guó)范圍內(nèi)將全面推開營(yíng)改增試點(diǎn)，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。

　　值得關(guān)注的是，這次“營(yíng)改增”將首次涉及自然人繳納增值稅征管，如個(gè)人二手房交易。那么，二手房交易環(huán)節(jié)的“營(yíng)改增”后，二手房交易的稅費(fèi)是增加了還是減少了？對(duì)晉江的二手房市場(chǎng)又有什么影響？為此，記者采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士。

　　二手房交易稅費(fèi)有哪些變化

　　根據(jù)財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的通知，今年5月1日“營(yíng)改增”全面試點(diǎn)之后，屆時(shí)除北京、上海、廣州、深圳以外地區(qū)，個(gè)人購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

　　作為深化財(cái)稅改革的“重頭戲”，營(yíng)改增具有謀一域促全局的作用，是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要助力和培育發(fā)展新動(dòng)能的重要引擎。

　　對(duì)于營(yíng)業(yè)稅和增值稅，可能還有不少市民并不是很了解。營(yíng)業(yè)稅是指對(duì)我國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人所取得的營(yíng)業(yè)額征收的一種流轉(zhuǎn)稅。增值稅是指對(duì)商品生產(chǎn)、流通、勞務(wù)服務(wù)中多個(gè)環(huán)節(jié)的新增價(jià)值或商品的附加值征收的一種流轉(zhuǎn)稅。實(shí)行價(jià)外稅，也就是由消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，有增值才征稅，沒增值不征稅。

　　“目前，泉州二手房營(yíng)業(yè)稅的稅率為5%。原則上是賣方交，但實(shí)際交易中，賣方都是實(shí)收，這部分的成本會(huì)轉(zhuǎn)嫁到買房者手中。”晉江家興房產(chǎn)負(fù)責(zé)人曾思程介紹，在二手房交易的稅費(fèi)當(dāng)中，營(yíng)業(yè)稅這塊的費(fèi)用占了很大的比重，而營(yíng)改增后，二手房交易的營(yíng)業(yè)稅將改為增值稅征收。

　　營(yíng)改增后 二手房交易稅負(fù)略有減輕

　　根據(jù)財(cái)政部、稅務(wù)總局的相關(guān)規(guī)定，營(yíng)改增后個(gè)人二手房維持5%的稅率不變。

　　晉江創(chuàng)藝房產(chǎn)負(fù)責(zé)人許輝毅表示，雖說稅率保持不變，但稅負(fù)卻有所下降。以一套計(jì)稅價(jià)100萬元的房子為例，過去征收營(yíng)業(yè)稅5%時(shí)，需要交5萬元的營(yíng)業(yè)稅；改為增值稅后雖然稅率還是5%，但計(jì)稅公式變?yōu)?00萬元除以1.05后再乘以5%，實(shí)際交增值稅47600元，少交稅2400元。

　　此外，營(yíng)改增后，除北京、上海、廣州、深圳以外地區(qū)，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅，與營(yíng)業(yè)稅規(guī)定一致。因此，總體上說，營(yíng)改增對(duì)于一般個(gè)人買賣二手房不會(huì)增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，稅收會(huì)小幅下降。

　　繳稅還是“老地方”“老辦法”

　　據(jù)介紹，個(gè)人二手房出租、買賣涉及群體眾多，為不增加辦稅負(fù)擔(dān)，國(guó)家稅務(wù)總局決定，營(yíng)改增后個(gè)人二手房交易和二手房出租，仍然委托地稅部門來代征、代開發(fā)票。

　　也就是說，晉江個(gè)人買賣二手房繳稅還在“老地方”——原來在哪里繳營(yíng)業(yè)稅，5月1日起就在哪里繳增值稅。而且對(duì)個(gè)人來講，辦稅還是沿用過去的“老辦法”——個(gè)人在交易二手房包括在辦理二手房產(chǎn)權(quán)證過程中，涉及的相關(guān)稅收問題及辦稅的流程、場(chǎng)所都保持不變。

　　因此，無論是租房、買房，完全可以忽略稅制轉(zhuǎn)換帶來的影響。

　　變化不大 對(duì)市場(chǎng)影響較小

　　數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年1-2月份，晉江全市二手房交易面積11.9萬平方米，同比上升72.87%，交易金額3.21億元，同比上升36.69%。其中二手住宅交易面積6.48萬平方米，同比上升4.61%，交易金額2.22億元，同比上升3.15%。從數(shù)據(jù)分析，去年因個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房免征營(yíng)業(yè)稅由五年以上改為兩年以上等政策影響，促使晉江二手住房交易大幅度增長(zhǎng)，今年上漲幅度有所回調(diào)，預(yù)計(jì)將繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

　　許輝毅認(rèn)為，從此次公布的增值稅稅率來看，營(yíng)改增基本可以看做是對(duì)現(xiàn)有營(yíng)業(yè)稅的平移，從征稅的稅率、征收年限和征收范圍等來看，與之前的營(yíng)業(yè)稅相比變化不大，所以對(duì)二手房市場(chǎng)的影響微乎其微。

　　“目前來看影響極小，其實(shí)這一新政相當(dāng)于將過去的營(yíng)業(yè)稅換了一個(gè)名頭，購(gòu)房者心態(tài)比較平穩(wěn)?！痹汲陶J(rèn)為，新政的出臺(tái)“大方向其實(shí)就是減稅，給買方賣方減輕負(fù)擔(dān)”。

　　許輝毅表示，現(xiàn)在晉江二手房交易總體而言是在往更成熟的方向發(fā)展，無論買方還是賣方，心態(tài)都比以前更加成熟了?！艾F(xiàn)在，市場(chǎng)賣方很少不滿2年就賣房的，市面上的二手房大多在兩年以上，所以總體上影響不大?！?/p>

　　延伸閱讀

　　二手房?jī)?yōu)惠政策一律延續(xù)

　　4月27日，財(cái)政部、國(guó)稅總局聯(lián)合發(fā)文，明確了個(gè)人二手房交易的執(zhí)行細(xì)則。個(gè)人在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同但未辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的，應(yīng)繳納增值稅。

　　此前，兩部門已經(jīng)表示，個(gè)人二手房交易由營(yíng)業(yè)稅改為增值稅后，原有的優(yōu)惠政策一律延續(xù)。5月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征增值稅；非普通住房對(duì)外銷售的，按差額征收增值稅。經(jīng)過測(cè)算，實(shí)際稅負(fù)并未出現(xiàn)太大變化，甚至略有下降。

　　4月27日，兩部門又進(jìn)一步明確，個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅，而個(gè)人取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅，將計(jì)入房屋的財(cái)產(chǎn)原值，計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。

　　如果在5月1日前已簽訂交易合同，但尚未辦理過戶手續(xù)，應(yīng)該繳納營(yíng)業(yè)稅還是增值稅呢？對(duì)此，稅務(wù)總局明確，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同，2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的，應(yīng)繳納增值稅，不繳納營(yíng)業(yè)稅。

　　(記者_(dá)陳青松)