隨著人們消費(fèi)觀念的改變，不少購(gòu)房人選擇貸款買房，最近有網(wǎng)友問，現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲的這么厲害，不貸款真的買不起了，但是貸款期限如何確定？真的是期限越長(zhǎng)越好嗎？融360認(rèn)為，貸款期限長(zhǎng)短因人而異。

　　舉個(gè)例子，小明要買一套200萬的房子，首付60萬，貸款140萬，按照基準(zhǔn)利率4.9%，貸款30年，等額本息還款法，用融360房貸計(jì)算器計(jì)算結(jié)果如下：

　　小明每月還款7430.17元，總支付利息1274862.67元。

　　如果小明每月收入較高，且以后有提前還款的打算，縮短貸款期限也許會(huì)更劃算。因?yàn)殡m然每月還貸壓力增加，但是同樣的貸款額度，貸款期限縮短10年，節(jié)省的利息也不是個(gè)小數(shù)目，在其他條件相同的情況下，假設(shè)縮短貸款期限到20年，計(jì)算的結(jié)果如下：

　　每月還款額為9162.22元，總支付利息為798932.00元，比貸款30年少付475930.67元的利息，可以買一輛豪華版SUV了！

　　貸款期限長(zhǎng)，付出的總利息多；而貸款期限短，則每個(gè)月的還貸壓力更大。兩者各有利弊。除了比較月供和總利息，貸款期限還要根據(jù)自己的還款能力、貸款利率、貸款額度、以及包括貸款人年齡、所購(gòu)房房齡在內(nèi)的銀行其他要求來確定，期限長(zhǎng)未必適合每個(gè)人。

　　依據(jù)還款能力(月供與收入比)設(shè)置貸款期限

　　銀行在發(fā)放貸款的時(shí)候會(huì)審查借款人的收入，要確定借款人每月收入能足以償還房貸月供。借款人要根據(jù)自己的收入和實(shí)際狀況來確定還款方式，辦理房貸應(yīng)該以不影響家庭生活為前提，這就需要考慮月供與家庭收入的比例。如果這一比例過高，勢(shì)必會(huì)減少家庭的其他開支，從而影響正常的家庭生活。月供占家庭收入的比例可以通過延長(zhǎng)或縮短貸款期限來調(diào)節(jié)，一般月供最高不能超過收入的50%。

　　案例中，假設(shè)小明的家庭月收入為15000元，貸款20年的月供為9162元，顯然超出了50%的比例。此種情況，建議小明將貸款期限延長(zhǎng)到30年。

　　根據(jù)貸款利率變化調(diào)整還款期限

　　貸款利率和貸款額度影響借款人房貸月供，從而影響月供收入比。購(gòu)房人應(yīng)以不影響家庭生活為前提，通過延長(zhǎng)或縮短貸款期限來調(diào)節(jié)月供占家庭收入的比例。

　　值得注意的是，房貸利率并不是一個(gè)固定不變的數(shù)值，比如2015年就遇到了央行5次降息，月供也會(huì)隨之下調(diào)。而一旦遇到央行升息，房貸月供也會(huì)隨之增加，很多家庭會(huì)在此時(shí)選擇提前還貸，縮短還款期限或減少月供額來緩解資金緊張。

　　貸款人年齡也會(huì)影響貸款期限

　　在申請(qǐng)房貸時(shí)，借款人的年齡是重要的審核因素。一般而言，只要是借款人年滿十八周歲就可以申請(qǐng)辦理個(gè)人住房貸款，要求借款人的年齡加上貸款期限不得超過65年，否則不予受理。因此，借款人年齡越小，那么可以申請(qǐng)的貸款期限也就越長(zhǎng)。如果年齡超過40歲，則最長(zhǎng)貸款期限只能是25年以下。

　　所購(gòu)房房齡過大貸不到最長(zhǎng)期限

　　房齡也是銀行確定貸款年限的重要因素，特別是購(gòu)買二手房，銀行會(huì)根據(jù)房屋剩余所有權(quán)時(shí)間綜合計(jì)算貸款年限。如果房齡過大，也可能貸不到最長(zhǎng)期限。

　　貸款的最佳表現(xiàn)不是時(shí)間越長(zhǎng)越好，而是要達(dá)到“最佳組合”的狀態(tài)，能夠追求在自己負(fù)債能力(經(jīng)濟(jì)承受能力)范圍內(nèi)，有最高的抵押額度(房屋評(píng)估價(jià)的70%)，最少首付款，最合理的貸款期限，其目的就是盡可能的減少購(gòu)房支出，同時(shí)要注意各地的房貸政策會(huì)有差異，大家要注意因地制宜，合理確定貸款時(shí)間。