案情回顧：房屋漲價(jià)賣方毀約

　　 2015年初，吳先生通過(guò)中介購(gòu)買了蔣女士一套二手房，《房屋買賣合同》約定房屋總價(jià)380萬(wàn)元，首付160萬(wàn)元，貸款220萬(wàn)元。合同簽訂當(dāng)日支付定金10萬(wàn)元，30日內(nèi)支付150萬(wàn)元首付款。批貸后15日內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。之后吳先生和蔣女士及中介公司共同簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》，約定貸款一次沒(méi)批的，蔣女士應(yīng)配合吳先生換家銀行再次申請(qǐng)貸款，直至貸款批準(zhǔn)為止。

　　之后，吳先生向某銀行申請(qǐng)貸款，還真沒(méi)批下來(lái)，于是中介就說(shuō)過(guò)兩天換一家試試。吳先生想如果第二次也批不下來(lái)，不能無(wú)休止地貸下去，不如先說(shuō)好如果再貸不下來(lái)就解除合同。吳先生就把自己的想法告訴了蔣女士，蔣女士也認(rèn)為解除更好，于是二人未通過(guò)中介公司寫了一份《解除協(xié)議》，約定解除雙方簽訂的房屋買賣合同及附加協(xié)議，吳先生再次去做一次貸款。

　　于是雙方向另外一家銀行申請(qǐng)貸款。好在，這次銀行批貸了，吳先生馬上打電話給蔣女士說(shuō)已經(jīng)批貸，約個(gè)時(shí)間一起去過(guò)戶。蔣女士以工作忙為由拖著，萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，最后吳先生等來(lái)的竟然是蔣女士的毀約。

　　原來(lái)，就在批貸這段時(shí)間，蔣女士這套房子已經(jīng)漲了幾十萬(wàn)元，且已有買家表示愿意多出50萬(wàn)元全款購(gòu)買。蔣女士告知吳先生房子不賣了。

　　吳先生和中介公司業(yè)務(wù)員多次找蔣女士協(xié)商過(guò)戶，蔣女士都明確表示將定金和首付款退給吳先生，不賣房了。不知如何是好的吳先生請(qǐng)律師幫助自己維護(hù)權(quán)益。

　　律師解讀：賣方拒絕過(guò)戶買方可起訴

　　北京市東元律師事務(wù)所合伙人李松律師指出，房?jī)r(jià)一波動(dòng)，就會(huì)引起較多的二手房買賣糾紛，本案也是二手房買賣糾紛中比較常見(jiàn)的。如果房屋價(jià)值波動(dòng)較大，從簽訂合同到過(guò)戶前，可能房子前后相差幾十萬(wàn)甚至上百萬(wàn)，那么作為賣方多多少少心里有些不平衡，只是多數(shù)賣方還是準(zhǔn)守合同的約定，但也有一些賣方想違約，拒絕履行過(guò)戶義務(wù)。在這種情況下，買方可以起訴到法院請(qǐng)求繼續(xù)履行合同。

　　結(jié)合本案的情況，李松律師看了吳先生提供的材料后，認(rèn)為雙方合同尚未解除。雖然《房屋買賣合同》是吳先生和蔣女士簽訂的，但是《補(bǔ)充協(xié)議》是由吳先生、蔣女士和中介公司三方簽訂的，合同具有相對(duì)性，只有吳先生、蔣女士和中介公司共同簽字同意解除才有效，另外雙方約定解除，是附條件的，只有在二次貸款批不下來(lái)的情況下，雙方才解除合同，現(xiàn)在貸款批了，解除的前提也就不存在了。因此僅由吳先生和蔣女士簽字同意的解除協(xié)議不發(fā)生解除合同的效力，吳先生和蔣女士的房屋買賣合同仍有效。

　　依據(jù)雙方《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，批貸后15日內(nèi)，蔣女士應(yīng)配合吳先生辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。逾期不辦理的，蔣女士構(gòu)成違約。吳先生可以向法院起訴請(qǐng)求繼續(xù)履行合同。在繼續(xù)履行合同的訴訟中，李律師表示，普遍存在一個(gè)障礙?，F(xiàn)在大多數(shù)人買房都是貸款，貸款涉及到銀行或是公積金部門的利益，因此法院不能強(qiáng)制他們批貸。在這種情況下，如果買方想繼續(xù)履行合同，可能要支付全款，法院才可能判決繼續(xù)履行合同，配合辦理過(guò)戶手續(xù)。如買方堅(jiān)持以貸款方式付款，法院會(huì)駁回要求賣方配合辦理過(guò)戶的訴訟請(qǐng)求。本案中，吳先生已經(jīng)取得了批貸函，比較容易得到支持。

　　(記者 紀(jì)欣)