【封面故事】港囧

2016年2月15日，香港迪士尼樂園度假區(qū)披露2015年業(yè)績，全年凈虧損1.48億港元，為2012年來首次虧損。盡管迪士尼國際化道路向來不順利，巴黎迪士尼樂園自2009年以來就連年虧損，但“內(nèi)地游客數(shù)量銳減80萬，占比由48%下降為41%”這樣的數(shù)據(jù)，使香港迪士尼的虧損成為香港旅游業(yè)遭受沖擊的又一注腳。

不止迪士尼，香港經(jīng)濟在其他領域也正面臨著激烈的競爭。10年前，香港曾是世界上最為繁忙的港口，而近期在經(jīng)歷18個月吞吐量下降之后，香港港口的全球排名已經(jīng)下滑至第五位，越來越多的大型船舶跳過香港駛向中國內(nèi)地的深水港口。

香港似乎在越來越多的競爭中優(yōu)勢不再。從2012年起，香港經(jīng)濟的增速始終低于2005年來平均3.9%的增速。就連向來是香港“標志”的高房價，從2015年第四季度起都進入了下行通道。有分析人士認為，就在更多的國家搭上中國內(nèi)地發(fā)展的“便車”之時，香港卻似乎在錯失機遇。

而縱觀香港的發(fā)展歷程，無論是上個世紀50年代通過接收內(nèi)地移民與財富淘來第一桶金，發(fā)展以出口為導向的勞動密集型加工業(yè)，從而一躍成為“亞洲四小龍”之一；還是70年代全球放松金融管制的浪潮中消除壁壘，發(fā)展金融業(yè)；還是中國內(nèi)地開始改革開放后洶涌進入內(nèi)地的港資；抑或是2003年經(jīng)歷SARS沖擊后開啟的“自由行”政策，香港向來以善于抓住機遇著稱，尤其善于站在內(nèi)地所帶來發(fā)展機遇的“風口”。

當然，外界因素并非造成香港經(jīng)濟如今“困頓”的唯一原因，香港自身經(jīng)濟結(jié)構(gòu)所面臨的問題也不容忽視。在過去半個多世紀，香港經(jīng)歷幾次產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移后，如今香港第二產(chǎn)業(yè)所占比重已下降至3%，香港經(jīng)濟幾乎全部依靠以金融業(yè)為代表的服務業(yè)，在世界上不少經(jīng)濟體都高喊“回歸制造業(yè)”的當下，香港的制造業(yè)卻面臨著“空心化”的現(xiàn)狀。這還使得香港科研投入“掉隊”嚴重，目前香港的研發(fā)強度是新加坡的1/3，深圳的1/5。另一方面，高房價所推高的生活成本似乎扼住了香港市民的咽喉，使得居民消費乏力。

香港怎么了？

房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、旅游業(yè)與零售業(yè)是香港四個頗具代表性的行業(yè)。通過解讀這四大行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，借此了解香港經(jīng)濟的當前形勢，并期待這顆東方明珠魅力依然。

香港樓市再遇寒冬？

地塊最新交易價格創(chuàng)14年來新低；李嘉誠：香港房價漲跌10%不足為奇

春節(jié)過后一則土地出讓的新聞似乎讓人感覺香港樓市要繃不住了。

2月12日，香港地政總署公布，位于新界大埔區(qū)荔枝山山塘路的地塊由中國海外發(fā)展有限公司旗下子公司國萬投資以21.3億港元投得，如果以最高樓面面積計算，每平方米樓面地價僅1.99萬港元。媒體報道稱，這一價格比此前的業(yè)界估值低了近四成，亦創(chuàng)下了大埔區(qū)自2002年后的樓面地價新低。

在這宗土地交易之前，2月3日，香港政府出售了位于深水埗的一塊居住用地，若以做私人住宅用途的最高樓面面積計算，出售價格約為每平方米5.5萬港元，已接近市場預期下限。

其實，近兩年來香港政府的賣地收入與數(shù)量均出現(xiàn)下滑，2015年全年售出24幅土地，較2014年減少9幅；賣地收入444億多港元，較2014年的492億港元，下降約10%，創(chuàng)下6年來的新低。而若考慮2014年賣地收入已較2013年高峰跌逾23%，兩年間賣地收益累計下降約30%。

土地市場與樓市往往互為晴雨表，此次地塊以低價成交的背景，是從2015年開始的香港樓市的回調(diào)。

2015年，香港樓市先后受金管局調(diào)控、內(nèi)地股市波動及美國加息等因素影響，導致整體樓宇買賣量值均下挫。香港利嘉閣地產(chǎn)研究部指出，截至2016年2月4日，羊年(2015年2月19日至2016年2月7日)全港錄得65595宗樓宇買賣登記，物業(yè)成交總值約5047億港元，預測2015/2016年度樓宇買賣登記量值最終可達6.58萬宗及5060億港元，較2014/2015年度分別下跌26.6%及14.8%，按年登記量更創(chuàng)1996年有史以來的次低。

自2003年跌到低谷以來，香港房價已上升超過4倍，于2015年9月達到了頂峰。中原地產(chǎn)中原城市領先指數(shù)顯示，自此之后，直至2016年1月底，香港房價在19周內(nèi)下跌了9.5%。其中，香港樓市在2015年第四季度創(chuàng)下了7年來的最高季度跌幅——7.5%。

已有多家券商投行機構(gòu)為此看空2016年香港樓市，瑞銀發(fā)布2016年投資展望報告指出，香港樓市已接近泡沫邊緣，泡沫程度僅次于倫敦。香港過去歷史數(shù)據(jù)顯示，一旦樓市出現(xiàn)泡沫，樓價在未來三年有90%的機會累計下跌30%。

里昂證券1月份的報告稱，香港房地產(chǎn)市場在2015年第四季度下滑7.5%的基礎上，2016年第一季度將下滑8%。地產(chǎn)咨詢公司萊坊國際的報告則顯示，即使是價格相對堅挺的香港豪宅，預計2016年也將跌價5%左右。

中銀香港的研究報告則指出，此輪房價下跌的速度不及1997年與2008年金融危機后房價的回調(diào)速度，在沒有爆發(fā)意外的重大危機事件情況下，預計樓價大幅下跌的風險不高，今年的調(diào)整幅度料在10%左右。

香港地產(chǎn)商們對樓市入冬似乎已形成了共識，并做出了價格與銷售的調(diào)整。長和系主席李嘉誠在出席集團周年晚會時表示，香港房價上升10%或下跌10%都是平常事，有需求的時候，房價自然會漲，而需求少、經(jīng)濟差時，房價自然會下跌。恒隆地產(chǎn)主席陳啟宗也在2016年1月表示，對香港樓市而言，樓市上漲或下跌15%至20%都不是什么大事。

有媒體報道，作為香港地產(chǎn)四大家族之一，恒基地產(chǎn)主席李兆基迅速在樓市入冬之際做出反應。恒基地產(chǎn)旗下的豪宅項目帝匯豪庭在1月20日公布了首份定價單，定價較同區(qū)豪宅下跌了五成。而香港開發(fā)商華懋集團也于近期將手中一幢待售的商廈降價1億港元，此前華懋集團曾叫價5億港元的尖沙咀赫德道16號全幢商廈，今年再度出售時的價格已降至4億港元。

不止恒基地產(chǎn)與華懋集團，香港的不少開發(fā)商都在用各種價格手段來促進銷售。長江實業(yè)和恒基兆業(yè)也推出了鼓勵購房的刺激政策，比如印花稅退稅、首次及二次抵押貸款。

香港住宅零售價指數(shù)

港人買房負擔“全球最重”，都怪李嘉誠們？

在香港樓市于2015年第四季度開始回調(diào)前，隨著房價在當年9月觸及頂峰，香港市民的買房負擔也一度達到“極限”。

美國市場研究公司Demographia于2016年1月發(fā)布《國際住房可負擔性調(diào)查2016》，其中顯示，在調(diào)查覆蓋的9個國家或地區(qū)的367個城市(不包括中國內(nèi)地)中，香港人的買房負擔最為沉重，香港也連續(xù)第6年成為房價最難負擔的城市。這份報告根據(jù)城市房價中位數(shù)與家庭收入中位數(shù)的比值來衡量房價負擔程度。報告顯示，截至2015年第三季度，香港一套中等價格的房屋需要556.1萬港元，而一個中等家庭年收入為29.3萬港元，前者為后者的19倍。而自從香港被列入統(tǒng)計以來，其房價收入比從2010年的11.4飆升到2015年的19，上漲幅度為67%。

難怪有香港市民在接受媒體采訪時表示，經(jīng)歷下跌的房價仍然難以負擔，即使再跌一半也不算便宜。而在高企的房價之下，香港市民的居住條件卻并不寬裕。

香港房屋委員會提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2014年，香港有45.7%的人口居住在由政府提供的公營永久性房屋中，其中有29.1%，也就是近三分之一的人口租住于政府提供的公屋中。

即使你選擇購買由政府資助出售的房屋或私人永久性房屋，除了要面對超高的房價外，居住條件可能并不會得到根本性的改善。2011年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，香港居屋(即由香港房屋委員會興建并以廉價出售的公營房屋)與私營房屋的平均面積為49平方米，人均居住面積為15平方米，而只有不到9%的房屋的面積在60平方米以上。在香港熱鬧的樓市背后，高企的房價與并不與之相稱的居住條件始終是香港社會的癥結(jié)之一，而有不少人將此歸咎于賺得盆滿缽滿的華資地產(chǎn)商。

華資地產(chǎn)商的崛起之路：每次都能站在香港經(jīng)濟的“風口”

其實，香港的幾大家族財團介入房地產(chǎn)業(yè)，并從中完成財富積累，無不暗合了香港的幾個經(jīng)濟發(fā)展階段，可謂幾次站上了“風口”。

第二次世界大戰(zhàn)結(jié)束后，香港人口以每月10萬人的速度激增，到1950年時，香港人口已增至200萬。彼時，香港正逐漸成為制造業(yè)中心，勞動力的需求導致50到70年代人口的快速增長，同時推升了廠房與住房的需求。李嘉誠、李兆基、鄭裕彤和已故的郭得勝等人都在60年代初大舉投資房地產(chǎn)市場。

面對需求的增長，港英政府于1972年開始實施十年建屋計劃，時任港督麥理浩提出，在1973年到1982年的10年內(nèi)，180萬香港居民只需支付其經(jīng)濟能力所及的租金，便可擁有環(huán)境合理的獨立住房。而隨著港島與九龍的市區(qū)可供開發(fā)的土地日益減少，港英政府開始在新界推行新市鎮(zhèn)開發(fā)。李嘉誠旗下的長實集團曾在1978年以每平方尺1.5港元的價格買入天水圍約2500萬平方尺的土地，花費近4000萬港元，而當年長實的凈利潤為1.3億港元。彼時的天水圍還是一塊近5200萬平方尺的新界農(nóng)地，按照港英政府的規(guī)劃，全部建成后可容納50萬人居住。

除去長實外，華資公司如新地、永泰及新世界發(fā)展都在70年代把握住機會，大量增加土地儲備。此外，從70年代末至80年代中，擁有大量土地儲備的大型英資公司，如和記黃埔、青州英坭、港燈、九龍倉及會德豐等，其所有權(quán)紛紛落入李嘉誠、包玉剛等華資之手。

在把握住60到70年代的機會，介入地產(chǎn)業(yè)后，華資地產(chǎn)商在1984年站上了更大的“風口”?！吨杏⒙?lián)合聲明》于這一年12月份簽署，其中規(guī)定，政府每年批出的新土地只限50公頃。土地供應短缺推高了地價，同時也帶動了香港房價的上漲，此后的12年，香港房地產(chǎn)進入牛市期，房價升幅高達9倍以上。

日后華資地產(chǎn)商的一些重要項目也紛紛于1984年開始啟動，當年年底，長江實業(yè)與政府達成補地價協(xié)議，獲得黃埔花園的地皮。同年12月，新世界發(fā)展與香港貿(mào)易發(fā)展局達成協(xié)議，開始興建香港會議展覽中心。

而在此期間，本已領先的幾家大地產(chǎn)商日益壯大，使得較小型的地產(chǎn)商無法趕上。有資料顯示，1991年至1994年之間，70%新落成的私人樓宇來自7家地產(chǎn)商，55%來自其中4家。

憑借有限的土地供應而一路看漲的香港樓市在1997年迎來拐點。當年10月，時任香港特首董建華在施政報告中提出“八萬五”房屋政策，即每年供應不少于8.5萬個住宅房屋，希望10年內(nèi)全港七成的家庭可以自置住房，輪候租住公屋的平均時間由6.5年縮短至3年。在“八萬五”政策增加房屋供應、亞洲金融危機等因素的沖擊下，1998年的房價相比于1997年的高位曾一度下跌65%，香港樓市步入5年淡市。

在香港經(jīng)濟持續(xù)低迷的背景下，港府放棄了“八萬五”政策，并于2002年底出臺了“救市九招”，此后從2003年開始，香港樓市再次迎來一個上漲周期，如前所述，直至2015年9月達到頂點，其漲幅已超過4倍。

跨行業(yè)并購成就地產(chǎn)霸權(quán)

香港消費者委員會從2012年6月至2013年6月，曾以匿名方式向43家供應商進行問卷調(diào)查，結(jié)果發(fā)表在《雜貨零售市場研究報告》中。報告顯示，香港兩大超市巨頭百佳和惠康，利用自身競爭優(yōu)勢，用多種手段向供應商施壓，限制了公平商業(yè)行為。

根據(jù)消委會的報告，當時百佳和惠康在香港食品零售市場占有率分別為28.6%及33.9%，兩者相加市場占有率高達62.5%。而在這兩家香港市民經(jīng)常光顧的超市背后都可以看到地產(chǎn)商的身影，當時百佳隸屬于屈臣氏集團旗下的食品零售部，屈臣氏是李嘉誠長實集團旗下的公司；惠康則歸屬牛奶公司旗下，牛奶公司又隸屬怡和集團，集團轄下有香港置地多個大商場，不難發(fā)現(xiàn)許多惠康超市都位于香港置地的發(fā)展項目中。

由此不難看出，華資地產(chǎn)商不僅對香港的房地產(chǎn)市場有著舉足輕重的影響，其影響力甚至已經(jīng)滲透進香港經(jīng)濟的方方面面，觸及市民生活的多個層面，而他們實現(xiàn)這樣的影響力的重要途徑便是利用從房地產(chǎn)市場積累的財富進行跨行業(yè)并購。

2010年，曾任新鴻基地產(chǎn)集團創(chuàng)辦人郭得勝私人助理達8年，其后加入嘉里建設，任策劃發(fā)展經(jīng)理的潘慧嫻撰寫的《地產(chǎn)霸權(quán)》一書在香港出版。她在書中直指，香港的經(jīng)濟其實由依靠地產(chǎn)業(yè)發(fā)家的六大家族(即李嘉誠家族、郭氏家族、李兆基家族、鄭氏家族、包氏及吳氏家族、嘉道理家族)所操縱。

“地產(chǎn)霸權(quán)”這一概念隨之升溫，不少評論都將高昂生活成本導致的富者愈富、貧者愈貧，歸結(jié)于在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)跡，并于其后不斷進行跨行業(yè)并購的幾大家族財團。

潘慧嫻曾在書中引述港交所的數(shù)據(jù)，2010年5月，由香港七大家族財團操控的主要上市公司，占香港股市總市值的14.7%。而這些家族財團往往涉足至少兩個競爭不激烈的行業(yè)來積累財富，其中又有不少財團涉足公用/公共服務為主。

除了長江實業(yè)在1979年通過收購和記黃埔將百佳超市歸于旗下的例子外，類似的跨行業(yè)并購還有不少案例：新鴻基地產(chǎn)自1980年開始逐步控制香港最大的巴士公司——九龍巴士；恒基兆業(yè)在1981年上市前，主席李兆基逐步買入香港最大的能源供應商之一——香港中華煤氣有限公司的股份；長江集團1985年收購了香港電力行業(yè)的巨頭——香港電燈集團有限公司；新世界發(fā)展在1998年投得香港巴士路線專營權(quán)，2000年從恒基兆業(yè)控制的香港小輪渡收購輪渡服務牌照等等。

（記者 陳惟杉）