二手房購房步驟與新房有哪些不同

　　區(qū)別一：看房時需要驗明產權

　　與新房需要檢查五證二書不同，二手房看房，驗明產權是關鍵，產權不明確、有糾紛的一定不能購買，這往往是市民在購房時最容易忽視的一個環(huán)節(jié)，也是產生購房風險的根源。

　　所以，在購買二手房時一定要看土地、房屋產權的關系是否明晰，有無遺留糾紛問題，防止一房兩賣；審定房屋產權的完整性、真實性、可靠性。注意產權證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無抵押或共有人等。

　　區(qū)別二：簽合同是三方合同

　　一般購買二手房的合同有兩種，如果是通過中介購買二手房，除了直接同房屋產權所有人簽署的《買賣契約》，還要同中介公司簽署《房產中介合同》。既然是三方一起簽合同，需要留意的地方更是多一些。

　　房產中介合同在法律上叫做居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。二要審查對方的委托授權書，以確認對方是賣主的合法代理人。要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。合同上應寫明代理方式、代理報酬、代理期限與代理權限等內容，特別要注意是否蓋章及寫清有關日期。

　　區(qū)別三：實際購買時還需做評估

　　在經過選房、看房、簽合同三個步驟后，將進入買房的實質性階段。具體是：房屋面積測繪、房屋價值評估、房屋抵押貸款、房屋產權過戶、取得回執(zhí)。購房后應盡快辦理房產證，并督促賣方盡快遷出戶口；辦理二手房貸款環(huán)節(jié)較多、需要時間較長，手續(xù)繁瑣。千萬不要因為親戚朋友介紹而簡化程序，不要私下交易，要合法、徹底辦理過戶手續(xù)。產權過戶必須報經產權部門才能完成過戶手續(xù)。

　　區(qū)別四：交房稅費也不一樣

　　按照合同約定執(zhí)行辦理完所有手續(xù)后，買賣雙方按合同條款交接房屋，驗收房內不得拆除的房屋裝修和附屬設施，驗收合格后買方付款。

　　關于稅費的交納應在《買賣契約》中注明由哪一方繳納，未注明的要按照規(guī)定各自承擔；最后，按照房地產交易中心規(guī)定，領取房地產證時，必須本人到場，如本人因故不能到場領證，應提前辦理委托領證公證手續(xù)。

　　另外，與新房不同，二手房如果沒有滿5年，還有不同程度的營業(yè)稅，具體按多大比例收取，還應該具體情況具體分析。

　　買二手房需要注意些什么？

　　知道了這些區(qū)別后，去買房時要注意些什么呢？購房指南也專門為您整理了以下四點提醒，掌握了這些，相信您再買二手房，就可以避免很多麻煩了。

　　提醒一：核實賣方身份選擇可靠中介

　　一定要核實賣方的身份。如果是個人，看他的身份證；如果選擇中介，要選擇選擇正規(guī)的、有一定信譽度的房地產中介機構作為二手房交易雙方資金、房屋交割的監(jiān)管方，確保交錢后能順利過戶，過戶后房與款兩清。必要時可查閱中介機構應具備的“兩證”，一為工商部門頒發(fā)的營業(yè)執(zhí)照，二為房屋土地管理局頒發(fā)的中介代理資質證書，這是買二手房注意事項的前提。

　　提醒二：到房管局查驗賣方的房產證。

　　具體而言，需要查看這些內容：

　　1、產權證上的房主是否與賣房人是同一個人，核對賣方身份證或工商檔案中的名稱與房產證上的房屋所有人是否一致，原則上是一個字也不能錯。

　　2、產權證所確認的面積與實際面積是否有不符之處。

　　3、看該房屋是否有房屋共有權人，如果房屋為多人共有，則須賣房人提供所有共有人的身份證件及同意出賣房屋的書面文件；如是夫妻共有財產，是否經過賣方配偶的書面同意；如果房屋已出租，則須賣房人提供承租人同意出售的書面意見；如果房屋已被抵押，則須賣房人提供抵押權人同意房屋出售的書面文件。

　　提醒三：核實房屋是否允許買賣

　　以下情況的房屋千萬不要買：

　　1、已列入拆遷公告范圍的房屋或被國家征用的房屋

　　2、被人民法院或行政機關依法查封的房屋

　　3、屬違法或違章建筑的房屋

　　此外，如果要購買的房屋是公房，賣房人要提供政府部門對其上市交易的批準書；由于公房原單位對公房一般都保留優(yōu)先購買權，因此，應要求賣房人提供單位放棄優(yōu)先購買權的書面意見；另外，軍隊、醫(yī)院、學校的公房，由于其特殊性，在沒有取得單位同意的情況下，一律不得出售，必須要原單位蓋章后才能出讓。

　　保證房子不存在私自搭建的情況，所以要查看是否有占用屋頂?shù)钠脚_、走廊的情況；或者屋內是否有搭建的小閣樓；是否改動過房屋的內、外部結構，如將陽臺改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等。

　　提醒四：合同中的補充協(xié)議要寫清楚

　　對交易的任何關鍵性約定或賣方的任何承諾均應體現(xiàn)在合同中，不能以口頭約定代之，因為口頭約定在一旦發(fā)生糾紛時則無法舉證。

　　合同的必備條款主要包括：房屋面積及附屬設施、價款及給付方式、土地使用年限、房屋交付期限、違約責任等。

　　在簽定合同過程中，必須注明什么時間賣方將房屋以何種方式交付給買方，如果屆時不能按時交房，買家將得到什么樣的賠償，房屋是否仍存在租賃情況等。

　　而付款和交接也要寫明，先交錢再過戶還是先過戶再交錢是一個重要問題；可以考慮將房款押在一個雙方都信得過的單位，如律師樓或信譽較好的代理公司處，等過戶完成后，再將房款轉入賣方的賬戶。