1月24日，《北京青年報(bào)》發(fā)表社評(píng)《謹(jǐn)防空置房加大去庫(kù)存壓力》，我非常認(rèn)可文章的主要觀點(diǎn)和結(jié)論，如果目前一些城市的房?jī)r(jià)上漲是由投資投機(jī)驅(qū)動(dòng)，那就是一次風(fēng)險(xiǎn)積聚的過(guò)程。

曾幾何時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)成為許多地區(qū)的支柱產(chǎn)業(yè)，并對(duì)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)發(fā)揮了有效的拉動(dòng)作用。但由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)單一，而土地財(cái)政又相對(duì)簡(jiǎn)單、來(lái)錢快，所以便成為一些地方政府創(chuàng)收的重要、甚至是主要手段，個(gè)人投資者也大舉涌入，使房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響也逐漸出現(xiàn)一定程度的異化變質(zhì)。房?jī)r(jià)飆升高企，與價(jià)值的背離程度也越來(lái)越大，房屋的居住屬性則反而退居其次，使一些中低收入者或望房興嘆，或三代人傾其所有、加上巨額房貸，以得到一套屬于自己的住房。針對(duì)這種情況，上屆政府在任期的最后時(shí)段決定限購(gòu)限貸，以控制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。由于“雙限”控制了投資投機(jī)性需求，商品房市場(chǎng)終于出現(xiàn)了量?jī)r(jià)雙雙“漲停”、乃至下降的局面，由此也標(biāo)志著房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)到了有支付能力的供需拐點(diǎn)，并由此引發(fā)了有購(gòu)房需求而無(wú)購(gòu)房能力民眾對(duì)降房?jī)r(jià)的期待。一些開發(fā)商也明里暗里開始打折促銷。

但由于一些地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地財(cái)政的依賴，已經(jīng)到了欲罷不能的程度，房地產(chǎn)業(yè)的下行也確實(shí)拖累了整體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，所以央行等調(diào)控部門和各地政府連續(xù)出手，重拳出擊，以期維持銷售的增長(zhǎng)和房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮。經(jīng)過(guò)6次降息、5次降準(zhǔn)，改變首套房貸認(rèn)定辦法，降低二套房貸比例，取消限購(gòu)限貸限外等措施，確實(shí)使部分有支付能力的改善性需求得到釋放，同時(shí)也為一些地方的投資投機(jī)購(gòu)房網(wǎng)開一面，終使房市在整體上出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的局面。 但輿論界和經(jīng)濟(jì)界一些人士，對(duì)房市走向的關(guān)注更多集中在幾個(gè)主要指標(biāo)上，如房?jī)r(jià)的整體上漲和銷售的整體增長(zhǎng)等，而忽視了幾個(gè)不應(yīng)忽視的重要方面：

一是價(jià)格的具體結(jié)構(gòu)。雖然2015年12月70個(gè)大中城市新建商品住宅同比綜合平均漲幅達(dá)到7.7%，比上月又上升1.2個(gè)百分點(diǎn)，但價(jià)格下降與上漲的城市仍與上月相同，分別為49個(gè)和21個(gè)。除深圳以47.5%的漲幅大幅度高于其他所有城市，上海漲幅為18.2%，北京漲幅為10.4%，廣州漲幅為9.2%，南京漲幅為7.9%以外，其他16個(gè)價(jià)格上漲的城市，其漲幅都低于綜合平均水平。由此證明所謂價(jià)格上漲主要是由少數(shù)一二線城市拉動(dòng)的。

二是銷售增速的回落。2015年全年商品房銷售面積及銷售額雖仍以兩位數(shù)增長(zhǎng)，但增幅均比1—11月有所回落，前者由7.4%回調(diào)至6.5%，后者由15.6%回調(diào)至14.4%。

三是待售面積的增加。2015年年末，商品房待售面積71853萬(wàn)平方米，比上月末增加2217萬(wàn)平方米，比上年末增加9684萬(wàn)平方米。

四是各項(xiàng)先行指標(biāo)的變化。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅始終呈逐月下降態(tài)勢(shì)，2015年全年累計(jì)降至1%的新低；房屋新開工面積總體則呈下降之勢(shì)，全年降幅為14%；房地產(chǎn)企業(yè)土地購(gòu)置面積年內(nèi)始終以30%以上的幅度下降，全年降幅為31.7%。春江水暖鴨先知，個(gè)中冷暖開發(fā)商心知肚明，但炒房客或許蒙在鼓里。

多方面的數(shù)據(jù)表明，此輪政策的刺激效應(yīng)已近臨界點(diǎn)，少數(shù)一二線城市的量?jī)r(jià)齊升并不意味著樓市的整體回暖。而這些一二線城市的變化，一是會(huì)使更多有剛性需求的購(gòu)房者望房興嘆，二是有可能積聚新的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。所以，解決問(wèn)題的出路還是兩條，一是按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)的精神，鼓勵(lì)開發(fā)商通過(guò)降低房?jī)r(jià)，使價(jià)格回歸價(jià)值，以積極去庫(kù)存；二是在一二線城市，繼續(xù)通過(guò)有效措施，堅(jiān)持住房的居住屬性，釋放更多有支付能力的需求，也同時(shí)使房地產(chǎn)業(yè)保持正常發(fā)展，防止泡沫風(fēng)險(xiǎn)和危機(jī)。這些泡沫危機(jī)或許會(huì)帶來(lái)短期內(nèi)的增速，但最終還會(huì)對(duì)整體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)更為嚴(yán)重的拖累。