自從去年下半年二手房市場開始升溫以來，各種違約案件就層出不窮，“眼看房價(jià)漲，房主毀約”，“房主一夜?jié)q價(jià)100萬”，“房主寧愿賠違約金也要違約”，“房主不按時(shí)過戶”等等，遇到這樣的情況，一般只能按照合同來協(xié)商解決，或者起訴到法院，但即使起訴到法院，買賣合同也是法院判決的重要依據(jù)！

　　許多買房人或者房主，在簽訂合同時(shí)不知道都要約定什么，遇到糾紛時(shí)候就無據(jù)可依。這里，小編想告訴大家的是，二手房買賣合同，以下七要素“一個(gè)都不能少”！

　　一、什么時(shí)候過戶

　　1、具體過戶的時(shí)間

　　比如：合同簽訂之日起90日內(nèi)辦理過戶

　　2、不按時(shí)過戶如何賠償

　　可約定為，買賣雙方任何一方不按時(shí)過戶的，可按照逾期一天按照總房款的5%支付違約金。如果逾期超過15日還未辦理的，視為根本性違約，可按照總房款的20%支付違約金。

　　二、什么時(shí)候交房

　　1、交房節(jié)點(diǎn)

　　例如，辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)后XX個(gè)工作日

　　或者，收到全部購房款或首付款后XX個(gè)工作日

　　或者其他雙方協(xié)定一致的約定，但是一定要有具體的時(shí)間，比如過戶后三個(gè)工作日，避免使用“之前”、“之后”等模糊字眼。

　　2、交房條件

　　驗(yàn)收并在《物業(yè)交割單》上簽字、移交鑰匙等。

　　3、未按時(shí)交房的賠償

　　比如，逾期交房責(zé)任除不可抗力外，出賣人未按照約定的期限和條件將房屋交付給買受人的，按照下列方式處理：

　　逾期在15日之內(nèi)的，自第六條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付已交付房價(jià)款萬分之五的違約金，并于該房屋實(shí)際交付之日起15日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行；

　　逾期超過15日，買受人有權(quán)退房，買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的20%向買受人支付違約金。

　　三、什么時(shí)候付款

　　1、付款節(jié)點(diǎn)

　　比如，X年X月X日通過自行支付打款給賣方

　　或者，X年X月X日通過資金監(jiān)管將房款打給賣方

　　2、不按時(shí)付款的賠償

　　比如，逾期在15日之內(nèi)，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之五的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起15日內(nèi)向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行；

　　逾期超過15日后，出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)，按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的20%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款項(xiàng)。

　　四、貸款買房

　　1、付款節(jié)點(diǎn)

　　確定是“商業(yè)貸款”還是公積金

　　確定擬貸款數(shù)額

　　要手寫注明貸款數(shù)額、貸款方式以及預(yù)計(jì)下款時(shí)間。

　　2、貸款出現(xiàn)問題如何解決

　　買方自行籌款

　　再向其他銀行或機(jī)構(gòu)貸款，直至貸款批準(zhǔn)

　　雙方解約，互不承擔(dān)責(zé)任，已經(jīng)支付的定金和房款如數(shù)歸還

　　五、交易稅費(fèi)

　　理論上由房主承擔(dān)的稅費(fèi)有：營業(yè)稅、個(gè)人所得稅，商業(yè)性質(zhì)房源還有印花稅(雙方各交一半)和土地增值稅；由買房人承擔(dān)的稅費(fèi)有：契稅、商業(yè)性質(zhì)房源還有印花稅(雙方各交一半)。另外，在房屋過戶時(shí)還要交手續(xù)費(fèi)、交易管理費(fèi)等費(fèi)用。

　　需要注意的是，在實(shí)際交易中，房主報(bào)價(jià)一般都是凈得價(jià)，稅費(fèi)都由買房人承擔(dān)。

　　六、如果涉及戶口遷出

　　1、戶口遷出與天數(shù)

　　例如，過戶前戶口必須遷走或過戶后5日內(nèi)

　　2、如果違約

　　違約金賠償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，比如15日內(nèi)未遷出的，按照總房款的5%支付違約金，超過15日的按照總房款的5%按日支付違約金；也可以留備用金。

　　七、補(bǔ)充協(xié)議(一定要寫上！)

　　買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，將合同中對雙方的意思表示寫明，會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

　　1、如果房子有抵押

　　賣方去解除抵押的時(shí)間，比如X年X月X日前解押完畢

　　2、如果房子有租客

　　房屋租約和租金的約定

　　讓房主提供租戶手寫《放棄優(yōu)先購買證明》

　　3、如果買的是學(xué)區(qū)房

　　房子戶口未遷出，學(xué)區(qū)名額被占用的違約條款

　　4、如果涉及房屋內(nèi)家具家電

　　裝飾、裝修、家具、家電等設(shè)施的數(shù)量、品牌和現(xiàn)狀，最好留照片

　　5、如果通過中介公司購買

　　買到兇宅，可按照房款的10%賠償或者原價(jià)回購

　　買到輻射房，可按照房款的10%賠償或者原價(jià)回購

　　簽約前房子就被查封了，讓中介返還已支付的房款

　　房主物業(yè)欠費(fèi)，錢由中介先行墊付

　　其他注意事項(xiàng)

　　不少當(dāng)事人往往只關(guān)心房屋買賣中的房價(jià)、面積、交房時(shí)間等主要條款，而忽略了合同的其他方面，在此提醒大家：

　　1.審核。簽約時(shí)審核對方身份，審查中介機(jī)構(gòu)營業(yè)執(zhí)照和聲譽(yù)等。

　　2.細(xì)看。仔細(xì)看合同條款，注意其違約責(zé)任是如何約定的，看自己能否承受再?zèng)Q定是否簽署；合同一般至少一式三份，要查看三份內(nèi)容是否一致。

　　3.不留空。現(xiàn)在幾乎所有的中介都提供格式性的房地產(chǎn)居間協(xié)議，其中有許多條款是要求簽署方在簽約是填充或選擇，簽約時(shí)一定要對這類需填充或選擇的條款逐一進(jìn)行確定，盡量不留空白條款，以防日后被他人違規(guī)利用。