春節(jié)臨近，中國(guó)最大規(guī)模的人口遷徙開(kāi)始啟動(dòng)。雖是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)淡季，但在一些中小城市，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在春節(jié)期間迎來(lái)一輪營(yíng)銷機(jī)遇。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，近年來(lái)，以返鄉(xiāng)客群為主要目標(biāo)的房地產(chǎn)營(yíng)銷正在興起。盡管這些“客戶”多數(shù)會(huì)在節(jié)后返回主要的一二線城市，但仍然不乏零星的成交案例。

人口遷徙是決定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要因素之一，在很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的判斷中，“人口凈流入”都是重要指標(biāo)。從區(qū)域市場(chǎng)的角度，三四線城市的樓市過(guò)剩局面，可借助城鎮(zhèn)化進(jìn)程來(lái)解決，而人口的流動(dòng)正是實(shí)現(xiàn)這一目的的主要路徑。

但現(xiàn)實(shí)并不樂(lè)觀。多家機(jī)構(gòu)的調(diào)研指出，盡管城鎮(zhèn)化進(jìn)程方興未艾，但在城市資源分配不均的情況下，人口向一線城市和核心二線城市流動(dòng)的趨勢(shì)，恐難以在短期內(nèi)改變。且由于人口紅利逐漸消失，三四線城市的去化壓力并不會(huì)在短期內(nèi)解除。

“返鄉(xiāng)置業(yè)”未成主流

在李東（化名）的概念中，春節(jié)并不意味著假期的到來(lái)。作為山東西南部某市一家房地產(chǎn)公司的銷售主管，過(guò)去幾年，他很少在春節(jié)期間得到足夠的休息。

“往年從大年初三開(kāi)始，就有人來(lái)看房了?！崩顤|向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道說(shuō)，外地返鄉(xiāng)的群體是看房的主力軍，由于春節(jié)假期時(shí)間有限，他們往往會(huì)集中看幾個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。且從過(guò)去幾年的實(shí)際情況來(lái)看，確有零星的成交記錄。

近年來(lái)，隨著一二線城市的生活成本高企、壁壘嚴(yán)明，“返鄉(xiāng)潮”曾一度出現(xiàn)。由于春節(jié)是一年中最大規(guī)模的人口流動(dòng)期，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目大打“返鄉(xiāng)置業(yè)”的概念，將目標(biāo)瞄準(zhǔn)這部分群體。

這背后有兩個(gè)重要背景。其一，新型城鎮(zhèn)化作為國(guó)家戰(zhàn)略被提出，中小城市和小城鎮(zhèn)迎來(lái)發(fā)展機(jī)遇，在城市建設(shè)、城市資源分配等方面，與大城市之間的差距也在縮小。其二，經(jīng)過(guò)此前幾年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮，中小城市存在明顯的樓市供應(yīng)過(guò)?，F(xiàn)象，過(guò)剩庫(kù)存急需得到消化。

地方政府也對(duì)此心知肚明。近期，內(nèi)蒙古、福建、重慶、湖南等地陸續(xù)發(fā)布房地產(chǎn)政策，其中包括降低首付比例、下調(diào)稅費(fèi)、取消行政性限制措施等，旨在消化庫(kù)存。在一些中小城市的細(xì)化政策中，甚至包含對(duì)部分特定的購(gòu)房群體給予獎(jiǎng)勵(lì)的條款。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，預(yù)計(jì)后續(xù)各省都將針對(duì)房地產(chǎn)庫(kù)存出臺(tái)不同力度的政策，整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在今年第一季度迎接一輪密集的政策寬松，目的在于消化庫(kù)存。

但多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，這些措施的實(shí)際效果恐怕并不樂(lè)觀。在廣大中小城市中，與城鎮(zhèn)居民的改善型需求和農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房需求相比，返鄉(xiāng)置業(yè)所占的比重總體較小。在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，尚難成為主流。

其主因在于，大部分返鄉(xiāng)群體并不愿意留在家鄉(xiāng)，而傾向于在條件更好的一線城市和區(qū)域中心二線城市扎根，加之中小城市房地產(chǎn)項(xiàng)目的品質(zhì)、綜合配套等難盡如人意，因此，在春節(jié)返鄉(xiāng)群體中，有效需求仍是少數(shù)。

人口密碼背后的房?jī)r(jià)

在微觀的視角背后，人口流動(dòng)呈現(xiàn)出另一種大趨勢(shì)。

第一次遷移發(fā)生在上世紀(jì)80年代。知識(shí)青年和下放干部返城帶來(lái)了城鄉(xiāng)遷移浪潮，尤其在1984年后，國(guó)家逐步放寬對(duì)人口遷移的制度限制，為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了條件。但從區(qū)域上看，人口遷移還主要集中在省內(nèi)。

第二次遷移發(fā)生在上世紀(jì)90年代。1992年鄧小平發(fā)表著名的“南方談話”后，人口遷移流動(dòng)進(jìn)入快速提升周期。相比1980年代，戶籍人口和流動(dòng)人口遷移量都增長(zhǎng)了近4倍。從區(qū)域上看，東部地區(qū)遷入人口比重持續(xù)增加，而中西部區(qū)域人口則保持凈遷出。

第三次遷移發(fā)生在21世紀(jì)以來(lái)。全國(guó)人口流遷規(guī)模和速度持續(xù)強(qiáng)化：東部地區(qū)人口遷入量仍然占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；西部地區(qū)雖有大量人口遷出，但仍然具有一定凝聚力；中部地區(qū)則首次成為全部?jī)暨w出地區(qū)。

這種趨勢(shì)將對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深刻影響。中信建投指出，一線城市因長(zhǎng)期享受外來(lái)優(yōu)質(zhì)人口流入帶來(lái)的人口紅利，應(yīng)繼續(xù)成為房企的優(yōu)先選擇；緊鄰三大經(jīng)濟(jì)圈的次中心城市，其豐富的資源對(duì)高素質(zhì)人員具備較大吸引力，也應(yīng)是房企重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。

相比之下，人口凈流出省份的非核心城市被列為“警惕選擇”級(jí)別。其中，過(guò)去人口流出最嚴(yán)重的區(qū)域有兩個(gè)：除成都、重慶、貴陽(yáng)以外的西部川渝黔連綿區(qū)；東部的浙西南-閩西連綿區(qū)。此外，近年來(lái)東北三省也出現(xiàn)明顯的人口外流趨勢(shì)。

相應(yīng)地，這些“警惕選擇”區(qū)域的樓市走向，同樣也值得警惕。分析人士指出，對(duì)于一座城市而言，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)配套的提升是吸引人口的重要因素，但在“馬太效應(yīng)”的作用下，短期內(nèi)要實(shí)現(xiàn)這種目標(biāo)恐非易事。

能打破這種大趨勢(shì)的，只有國(guó)家層面的重大政策。值得注意的是，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，人口紅利逐漸消失，也并非利好消息。有專家指出，盡管我國(guó)城鎮(zhèn)化仍有巨大空間，但隨著新增需求的放緩，房地產(chǎn)業(yè)增速下滑已不可避免。