土地市場(chǎng)緣何突然“起蓬頭”

　　土地市場(chǎng)的“熱啟動(dòng)”，使得樓市前景變得微妙起來。土地市場(chǎng)變熱，會(huì)極大強(qiáng)化市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)走高的預(yù)期。在這種情況下，建議購(gòu)房者適時(shí)而動(dòng)，而不必被動(dòng)等待觀望。

　　文/本刊記者甄愛軍

　　近期土地市場(chǎng)大熱，使得樓市調(diào)控的未來前景變得撲朔迷離起來。

　　近期房企拿地?zé)崆楦邼q，不管是在北京、上海等一線城市，還是天津、重慶的中心城市，以及南通、泰安等三、四線城市，均可看到房企活躍的身影。原本逐漸趨于平穩(wěn)的住宅市場(chǎng)，也因?yàn)橥恋厥袌?chǎng)的熱情高漲，變得開始有些蠢蠢欲動(dòng)起來。

　　有業(yè)界人士斷言，今年房?jī)r(jià)回落的可能性微乎其微。觀察土地市場(chǎng)的變化，似乎讓人們有充分的理由相信，這樣的判斷并非毫無道理。

　　　房企拿地忙

　　近段時(shí)間房企正忙著“搶地”。

　　5月17日，佳兆業(yè)在杭州“再下一城”，以總價(jià)10.1億元擊敗眾多對(duì)手，摘得杭州五常13號(hào)荊余線南側(cè)地塊，溢價(jià)率高達(dá)86.5%。這已經(jīng)不是佳兆業(yè)第一次出手，去年以來，佳兆業(yè)集團(tuán)在在一線城市的土地市場(chǎng)上十分活躍，去年6月土地市場(chǎng)尚冷時(shí)，佳兆業(yè)就一舉拿下了奉賢和嘉定的兩幅宅地，溢價(jià)率分別達(dá)到71.4%和55.3%，在去年11月又拿下另一幅嘉定地塊;今年5月6日，在廣州白云區(qū)地王的爭(zhēng)奪中，佳兆業(yè)擊敗了中海、保利等巨頭，最終成交樓板價(jià)高達(dá)25597元/平方米，并附帶6.68萬平方米保障房指標(biāo);5月14日佳兆業(yè)又拿下了今年深圳首塊商辦用地。除此之外，包括“招保萬金”在內(nèi)的一線房企，近期紛紛出擊，四處拿地。

　　為搶地，房企開始變得不計(jì)成本。根據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)研究部監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上海已出現(xiàn)溢價(jià)率接近100%的成交情形。浦東新區(qū)花木鎮(zhèn)46街坊16/2丘地塊為佳兆業(yè)下屬的上海新灣投資有限公司以15.05億元所摘得，樓板價(jià)30163元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)99.28%;青浦區(qū)盈浦街道、香花橋街道盈順路東側(cè)地塊(C-08C-16)則為美瑞投資以7200萬元拍得，樓板價(jià)4125元/平方米，溢價(jià)率更是高達(dá)108%。

　　房企搶地的另一個(gè)結(jié)果就是不斷產(chǎn)生新“地王”。近日，浦東新區(qū)世博板塊兩幅地分別被臺(tái)企Maxbase Holdings Limited和遠(yuǎn)東新世紀(jì)中國(guó)投資有限公司兩家公司拍得，樓板價(jià)為39931元/平方米和40079元/平方米，其中后者成為今年以來上海單價(jià)地王。此外，廣州也出現(xiàn)了新的地王，位于白云區(qū)同寶路地塊樓板地價(jià)高達(dá)25600元/平方米(剔除配建保障房面積)，成廣州住宅新地王。

　　　土地市場(chǎng)熱

　　近期土地市場(chǎng)大熱。

　　在最近一周(5月13日至19日)，土地市場(chǎng)供應(yīng)量與成交量均有所增加。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測(cè)顯示，監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市共推出各類土地137宗，較上周增加11宗，推出面積570萬平方米，較上周增加102萬平方米，增幅達(dá)21.8%。其中重慶、杭州和上海分別推出130萬平方米、68萬平方米和56萬平方米，為推出量較大的城市。

　　房企買地?zé)崆橐搽S著政府推地的熱情一路走高。監(jiān)測(cè)結(jié)果顯示，受監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市中，共成交各類土地82宗，較上周增加4宗;成交面積292萬平方米，較上周增加20萬平方米，增幅為7.4%。其中天津、上海和大連分別成交129萬平方米、64萬平方米和24萬平方米，為成交量較大的城市。

　　該周監(jiān)測(cè)的20個(gè)主要城市推出住宅用地30宗，較上周增加1宗，推出面積152萬平方米，較上周增加1萬平方米，其中寧波推出30萬平方米，為推出量最大的城市;該周成交住宅用地20宗，較上周增加8宗，成交面積107萬平方米，較上周增加10萬平方米，其中天津成交74萬平方米，為成交量最大的城市。

　　表最近一周(5.13~19)住宅用地成交活躍度城市排名

　　　為何會(huì)轉(zhuǎn)暖

　　　土地市場(chǎng)熱度飆升，這是為什么呢？

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，房企資金狀況大為改善，因此有了更多的資金投入到土地市場(chǎng)，用于儲(chǔ)備土地，這是導(dǎo)致近期土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖的主要原因。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，從去年三季度開始，直到今年一季度末，樓市銷售態(tài)勢(shì)不錯(cuò)，這使得房企擺脫了資金緊張局面，有能力開始新一輪儲(chǔ)備土地工作。

　　記者查閱部分上市房企財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)標(biāo)桿房企中的萬科，在今年一季度營(yíng)業(yè)收入為140億元，較去年同期的103.46億元，大增35.3%。此外，其他幾家公司的情形與萬達(dá)大致相似，基本上呈大幅增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，如保利地產(chǎn)一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入74.4億元，同比增長(zhǎng)51.2%;招商地產(chǎn)一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入61.4億元，同比增加70.1%;金地一季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入42.5億元，更是大增144.3%。

　　此外，近期房企投資熱情高漲，也使其對(duì)于土地的需求變大。上海市統(tǒng)計(jì)局近期公布的數(shù)據(jù)顯示，今年4月份，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資212.65億元，同比猛增50.4%，增幅較3月擴(kuò)大25.3%。前4月，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資合計(jì)787.85億元，比去年同期增長(zhǎng)28.5%。

　　　上漲壓力大

　　土地市場(chǎng)的突然啟動(dòng)，對(duì)原本仍處于上漲階段的房?jī)r(jià)來說，又平添了幾分上漲壓力。

　　雖然漲勢(shì)放緩，但不可否認(rèn)的是，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)仍然處于上漲過程。5月18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布4月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)情況，數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中，環(huán)比上漲的城市有67個(gè)，其中一線城市漲幅尤其明顯，北京新房房?jī)r(jià)連漲11個(gè)月。其中環(huán)比最高漲幅是2.1%，和3月相比，漲勢(shì)放緩。不過漢宇地產(chǎn)有關(guān)人士對(duì)此認(rèn)為，漲勢(shì)趨弱，但并未改變房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。

　　因此，土地市場(chǎng)升溫，從某種程度上來說，會(huì)使得房?jī)r(jià)面臨更大的上漲壓力。旭輝集團(tuán)總裁助理錢建良表示，土地市場(chǎng)的升溫，將會(huì)改變房?jī)r(jià)預(yù)期。他指出，當(dāng)土地價(jià)格越來越高，有些地方甚至出現(xiàn)“面粉比面包貴”的情形，這會(huì)改變市場(chǎng)的價(jià)格預(yù)期。

　　其實(shí)，錢建良所言不虛。佳兆業(yè)集團(tuán)在浦東新區(qū)花木鎮(zhèn)拍得的地塊，樓板價(jià)達(dá)到3.02萬元/平方米，這與板塊的二手寫字樓售價(jià)相仿。德佑地產(chǎn)商用物業(yè)部有關(guān)人士介紹，受此利好刺激，區(qū)域內(nèi)已有“先知先覺”的投資者開始提高二手寫字樓的售價(jià)，以期獲得更高的投資收益。

　　面對(duì)這樣的市場(chǎng)行情，購(gòu)房者該如何應(yīng)對(duì)？有業(yè)內(nèi)專家表示，從長(zhǎng)期來看，房?jī)r(jià)會(huì)保持上升的趨勢(shì)，即使短期內(nèi)面臨調(diào)整壓力，但最終還是會(huì)反彈上去。因此現(xiàn)階段因?yàn)檎{(diào)控而使得交易量萎縮，但考慮到未來市場(chǎng)向上趨勢(shì)不變，所以建議購(gòu)房者應(yīng)該密切關(guān)注市場(chǎng)變化，根據(jù)自身情況適時(shí)而動(dòng)，而不必一味觀望等待。