春節(jié)“探樓市、盤庫存”系列一：風(fēng)險城市如何破局？

　　　3.吸引力弱：人口流向臨近中心城市，外來人口少，樓市需求不足

　　這類城市經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，人口吸附能力差，流出的人口多數(shù)涌入臨近中心城市，比如湖北荊州、武穴、隨州的流出人口多數(shù)涌入武漢，陜西華陰多涌入西安，福建龍巖的人口被廈門分流等。另一方面，城市定位不明確，城市吸引力較弱，外來人口偏少，在承接一線及熱點二線城市人口外溢方面無優(yōu)勢，比如河北定興在承接北京外溢人口方面不及廊坊、高碑店等城市。

　　　湖北荊州：人口凈流出，樓市如何蛻變？

　　人口凈流出。荊州市轄沙市區(qū)、荊州區(qū)兩個市轄區(qū)，公安、江陵、監(jiān)利3個縣，代管洪湖、松滋、石首3個縣級市。與多數(shù)三四線城市相同，荊州對于人口的吸附能力較差，屬于人口凈流出城市。2014年全市戶籍人口658萬人，常住人口574萬人，兩者之差超過80萬人。多數(shù)人口涌入武漢、廣州、深圳等區(qū)域核心城市。荊州城鎮(zhèn)人口284萬人，戶籍城鎮(zhèn)化率達(dá)到43%，處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展階段，未來仍將有大量人口涌入城市。

　　庫存壓力較大。在樓市逐漸降溫的背景下，荊州市出讓的住宅用地近幾年有增無減，2015年出讓宅地規(guī)劃建筑面積1347萬平方米，僅市區(qū)內(nèi)就有584萬平方米，同比上漲38%，潛在供應(yīng)大?？傮w而言，目前荊州市開發(fā)項目較多，但是人口聚集力弱，人均支付能力不高，高收入人群有限，庫存量相對較大。

　　農(nóng)民工購房將成為去庫存的重要途徑。荊州的樓市庫存壓力較大，市區(qū)常住人口需求有限，去庫存很重要的一個渠道就是中央倡導(dǎo)的讓農(nóng)民工買的起房。子女享受高水平教育，是推動農(nóng)民工購房的重要因素。另外，即使不為了子女的教育問題，由于長年在城市生活，農(nóng)民工也已經(jīng)不再習(xí)慣農(nóng)村生活，所以在城市擁有一套房也是他們自己的愿望。但是對大多數(shù)農(nóng)民工來說，新房的價格還是偏高，他們大多會選擇2000年左右的二手房。

　　應(yīng)改善就業(yè)環(huán)境，留住應(yīng)屆畢業(yè)生。荊州是湖北省第二大人才密集地，擁有7所高等院校，在校生13萬人，重點實驗室27個。目前多數(shù)大學(xué)應(yīng)屆畢業(yè)生選擇離荊，留在荊州就業(yè)的比例很小。荊州應(yīng)充分利用人才基數(shù)較大的優(yōu)勢，改善就業(yè)環(huán)境，加快傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)更新?lián)Q代的進程，增加就業(yè)機會，促進大學(xué)生在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)。

　　　湖北隨州：高庫存是城鎮(zhèn)化進程中的“陣痛”

　　2014年末隨州常住人口218萬人，其中城鎮(zhèn)人口102萬人，城鎮(zhèn)化率接近50%。目前隨州以中心城區(qū)開啟了“東拓、西抑、南優(yōu)、北調(diào)”的空間拓展策略。

　　供過于求，庫存高企，無奈降價。目前隨州在售樓盤大約有90多個，較為知名的就是位于城南的碧桂園，其它大部分都是本土小開發(fā)商。這些樓盤大多集中在城東、城南、城北、城西四大新區(qū)，中心城區(qū)房地產(chǎn)市場仍然以早期的福利房和民房為主要形態(tài)。對于這個常住人口在200多萬的地級市，中心人口密集區(qū)域以福利房和自有民房居住為主，縣轄區(qū)城鎮(zhèn)和農(nóng)業(yè)人口絕大多數(shù)有自住房，目前的供應(yīng)量還是較大的。

　　需求動力不足。隨州的房地產(chǎn)需求來源主要有以下幾類：

　　1)中心城區(qū)居民結(jié)婚及改善需求，老城區(qū)福利房大部分存在年代久遠(yuǎn)、不帶電梯、社區(qū)嘈雜等問題，一部分有條件的老城區(qū)居民會在結(jié)婚時購買商品房，或者全家改善住宅。

　　2)外地務(wù)工人員回鄉(xiāng)買房，一些在一二線城市打工的隨州人，手上有一定積蓄后會選擇在老城區(qū)及新區(qū)買房。

　　3)縣轄城鎮(zhèn)人口及農(nóng)業(yè)人口買房。

　　這幾種購房需求(部分需求被武漢分流)，整體上并不形成規(guī)模，不足以快速消化目前隨州大規(guī)模的房地產(chǎn)供應(yīng)量。而城東新區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃雖然已具規(guī)模，但大部分企業(yè)處于產(chǎn)業(yè)鏈低端，幾乎沒有核心技術(shù)和研發(fā)投入，導(dǎo)致由產(chǎn)業(yè)帶來的人口導(dǎo)入多數(shù)是本地及周邊的農(nóng)業(yè)人口，從事低端制造工作，無法吸引真正有能力買房的大學(xué)生及高知人群。

　　　4.供需錯配：有需求，有供應(yīng)，但兩者錯位，樓市庫存難去

　　這類城市有一定的潛在住房需求，但因樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重，這類需求因在市場上無合適的產(chǎn)品而不能得到滿足。而市場上同類產(chǎn)品庫存量偏大，造成供需錯配。另一方面，樓市價格偏高，明顯超出了當(dāng)?shù)鼐用竦馁彿克?，也一定程度上制約了需求的釋放，使得樓市庫存難以消化。

　　　代表城市：江西廣豐、內(nèi)蒙古赤峰、黑龍江望奎。

　　　江西廣豐：供需錯配下的樓市能走多遠(yuǎn)？

　　政府鼓勵外出人口回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，控制人口過快流出。截止至2013年，廣豐常住戶口登記92萬人，由于人多地少，背井離鄉(xiāng)外出創(chuàng)業(yè)成為廣豐人的一種常態(tài)，常年在外創(chuàng)業(yè)務(wù)工人員有30多萬人，占廣豐人口的三分之一。為了控制人口流出規(guī)模過大的局面，政府部門鼓勵廣豐籍人士回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)，近幾年成效顯著。目前，每年回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)的資金都達(dá)3-4億元，回鄉(xiāng)人士創(chuàng)辦的企業(yè)已達(dá)200余家，為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造了大量的就業(yè)崗位，人口快速流出得到緩解。

　　返鄉(xiāng)就業(yè)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)進城務(wù)工人員成為主要購房群體。目前廣豐迫切要買房的人很少，有需求的主要包括兩種人，一種是畢業(yè)后回鄉(xiāng)就業(yè)的青年人，但這部分人數(shù)量較少，大概在10%左右，而這10%的人中，一部分父母已經(jīng)提前把房子買好了，新需求就更少。另外一種是在外打工的鄉(xiāng)鎮(zhèn)青年人，希望在城區(qū)買房定居，這部分人的數(shù)量較多，在城市打工賺錢，有著離開鄉(xiāng)鎮(zhèn)的愿望。但這部分大多數(shù)在鄉(xiāng)鎮(zhèn)下面有房子，購房需求也不是那么迫切，屬于潛在購房需求。

　　樓市有庫存，有需求，供需錯配。廣豐樓市庫存量較大，一部分是因為部分需求提前透支，而另一原因則是樓盤自身問題影響了廣豐地區(qū)的去化速度。目前多數(shù)樓盤同質(zhì)化嚴(yán)重，市場上一部分需求由于沒有合適產(chǎn)品而未得到滿足。一些小開發(fā)商拿地之后，并未對產(chǎn)品做深入研究，大多是復(fù)制已有產(chǎn)品，致使同類產(chǎn)品庫存較大。

　　目前，廣豐處于一種有庫存、也有需求的狀態(tài)，對開發(fā)商來說，理解并把握住市場的有效需求，切實做到供給側(cè)的改革，用心做好產(chǎn)品，才是未來的生存之道。

　　　黑龍江望奎：房價過渡膨脹，供需失衡下應(yīng)“節(jié)流開源”

　　房價過度膨脹，供需失衡。近二十年全縣房價走勢可以分為三個階段，分別是1996—2008年間的穩(wěn)步上漲階段，2009—2013年間的急速膨脹階段以及14年至今的騎虎難下階段。1996年到2008年，十多年間房價漲幅約為170%，符合正常市場變化；自2009年開始，隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)力，望奎樓市也步入高速發(fā)展軌道，望奎樓價不斷上漲，并于2013年達(dá)到峰值，均價3500元/平米；2014年伊始，樓市供求失衡的弊端初現(xiàn)，此時開發(fā)商面臨兩個選擇：要么拋售要么死扛。大部分房企選擇了“死扛”，望奎樓價仍然居高不下；2015年，樓市弊端開始全面爆發(fā)，較低的去化率使得樓市庫存積壓嚴(yán)重，部分開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)斷裂，新開樓盤均價卻依舊居高不下，保持在3000元/平米左右。

　　供應(yīng)方面，2015年望奎全年無新增項目，目前在建的項目均為2014年前項目，樓市正式進入調(diào)整期，全年暫停新增項目。需求方面，當(dāng)前樓市處于供大于求狀態(tài)，前幾年售樓處門庭若市的火熱場面蕩然無存，冷靜下來的購房者目前多半持觀望甚至悲觀態(tài)度。

　　去庫存是持久戰(zhàn)，宜節(jié)流開源。望奎結(jié)合本地實際情況，在中央政策的指導(dǎo)下主要從兩方面采取行動：

　　“節(jié)流”：減少新增供應(yīng)。望奎政府明確將“去庫存”作為當(dāng)前工作的重中之重，一改前些年寬松的新增項目批準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格把關(guān)，控制新增項目數(shù)量。

　　“開源”：激勵農(nóng)民工購房，呼吁房企降價。2015年全年研究出臺多項激勵農(nóng)民進城購房的政策和措施，從財政保障安居工程獎補資金中特別安排出部分資金用于鼓勵農(nóng)民進城購房，積極引導(dǎo)農(nóng)民進城購房，擴大住房消費；此外，望奎樓市開發(fā)商主要來自當(dāng)?shù)丶爸苓叺貐^(qū)，規(guī)模較小，供求失衡已經(jīng)造成各房企資金鏈斷裂，很多在建樓盤都已停工，一些開發(fā)商不得不與建筑商“以物易物”來保證樓盤的順利建成，這種情況下很多房企卻仍然“死扛”不降價，這進一步加劇樓市庫存積壓。