葉檀：限貸放松能否提振房地產(chǎn)市場

　　9月22日，“央行通知四大行調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)”的消息引發(fā)市場廣泛關(guān)注。9月23日，信息變得更加撲朔迷離。有報道稱興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行在某些地區(qū)已調(diào)整了房貸政策，實行認(rèn)房不認(rèn)貸，但兩家銀行隨后予以否認(rèn)。

　　到目前為止，房地產(chǎn)已基本取消限購，限貸逐步放松，呵護市場之意明顯。但取消限購限貸，能否從根本上提振房地產(chǎn)市場，仍然值得思考。

　　取消限購是為了增加消費者，如果房地產(chǎn)收益預(yù)期上升，就是限購?fù)顿Y者也會打通關(guān)節(jié)進入市場，如果房地產(chǎn)預(yù)期收益下降或者風(fēng)險不明朗，就是向全世界開放市場，也不會引來購房者。

　　本地居民在當(dāng)?shù)刭彿咳绻麑儆趧傂孕枨?，原本就不在限購之列，如果屬于投資性需求，進入市場取決于投資性收益。由于房價環(huán)比下行，投資性需求收益率下降，還會面臨有價無市兌現(xiàn)困難的風(fēng)險。未來房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等，也是籠罩在投資者頭上的陰云。

　　我國剛性需求以家庭戶數(shù)為標(biāo)準(zhǔn)。5月14日國家衛(wèi)計生委副主任王培安在發(fā)布《中國家庭發(fā)展報告2014》時指出，中國家庭數(shù)量達(dá)4.3億戶，居世界之首，家庭規(guī)模日益小型化。如果4.3億戶每戶擁有住房100平方米，中國需要的剛性住房面積為430億平方米。

　　根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的“2014年1~8月全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況”數(shù)據(jù)，截至8月末，商品房待售面積5.616億平方米，比7月末增加930萬平方米。若按照今年前8月的銷售速度，去化周期為10個月左右。最近兩年多來，全國商品房待售面積增幅達(dá)86.4%。這一數(shù)據(jù)是較為保守的數(shù)據(jù)，保障房、福利房納入的不夠。

　　住宅庫存與剛性需求量相比，似乎不高。問題在于，如果人口不流動，剛性需求絕大部分被自有住房滿足。西南財大經(jīng)濟學(xué)院甘犁課題組研究結(jié)果是住房擁有率高達(dá)89%，現(xiàn)有的房地產(chǎn)行業(yè)的產(chǎn)能，只需要它的三分之一，就能把這新增的需求給完全滿足。

　　只有兩個辦法可以解決庫存難題，或者通過人口流動、城鎮(zhèn)化等辦法，創(chuàng)造剛性需求。比如，有人在老家縣城購入一套住宅，卻在青島長期工作，有可能在青島再購入一套住宅。城鎮(zhèn)化如果有1億農(nóng)民工朋友進城，假設(shè)全部需要在城市重新購房，需要3000萬套住宅，這是很樂觀的估計，如果人房分離只有研究的最高5.8%，那么我們只需要百萬套住宅。難題在于，進入城市的農(nóng)民朋友如果迄今仍未在城市購房，大部分屬于較為貧困的群體，他們需要的是保障房，而無能力購買商品房。

　　還有一個辦法就是創(chuàng)造投資者，讓中國百萬個家庭財富在百萬美元以上的家庭，源源不斷地把錢砸到房地產(chǎn)市場，也就是說，讓房地產(chǎn)成為家庭最重要的投資品種。北京、上海等大城市，家庭資產(chǎn)中的70%到80%是住宅，正因如此，這些城市的房價節(jié)節(jié)攀升。

　　現(xiàn)在投資者還愿意繼續(xù)購房投資嗎？手上握有現(xiàn)金的人巧遇少數(shù)性價比較高的樓盤，可以購入。但整體而言，投資者購房看中的是房地產(chǎn)的投資收益。不要說現(xiàn)在沒有取消限購，就是已經(jīng)取消了限購，房地產(chǎn)價格能否漲過無風(fēng)險收益率，都是個大問題。

　　以風(fēng)險較低的銀行理財產(chǎn)品作為無風(fēng)險收益率標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)普益財富監(jiān)測數(shù)據(jù)，截至9月20日，84家銀行共發(fā)行了817款理財產(chǎn)品，保本浮動和保證收益型理財產(chǎn)品共199款，市場占比為24.36%；銀行理財產(chǎn)品的平均預(yù)期收益率較上一期上升5個基點，至5.12%。無論如何，房地產(chǎn)投資收益應(yīng)高于5.12%。但房價環(huán)比連續(xù)下跌。

　　銀行房貸成本居高不下，按照融360網(wǎng)站的數(shù)據(jù)，最低的民生銀行基準(zhǔn)價打85折，首套房貸利率為5.57%，還有備注“近三個月內(nèi)金融資產(chǎn)超過500萬元的客戶可以享受8.5折利率。這500萬元并非存款，而是需要在民生銀行購買相應(yīng)金額的理財產(chǎn)品，理財產(chǎn)品的時間要求基本在6個月以上”，銀行對于房地產(chǎn)的謹(jǐn)慎態(tài)度一望可知。如果貸款難利率高，房地產(chǎn)收益率不可能上升，投資者也就不可能入市。

　　要提振樓市信心，或者宣布房產(chǎn)稅10年內(nèi)不征收，或者大幅壓低房貸利率，舍此，別無他途。

　　每經(jīng)評論員葉檀