前8月房地產(chǎn)信托規(guī)模1549億元 明股實(shí)債成樓市躁動(dòng)推手

8月以來(lái)，伴隨樓市的“突發(fā)”高燒，房地產(chǎn)信托突增。用益信托最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月房地產(chǎn)集合信托共發(fā)行63只產(chǎn)品，總額237.8億元，而上年同期則為158.1億元，在規(guī)模上同比上漲50.4%，較7月的195.9億元環(huán)比上漲21.4%。同時(shí)，此前“明股實(shí)債”禁令也早已被機(jī)構(gòu)拋到九霄云外，對(duì)房企的“股權(quán)投資”再度成為信托行業(yè)的“香餑餑”。

有消息人士稱，監(jiān)管層正在醞釀房地產(chǎn)類公司債的分類監(jiān)管新政，其中或?qū)⒋蠓岣叻科蟀l(fā)債準(zhǔn)入門檻，并對(duì)房企各類分項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行具體規(guī)定，進(jìn)一步加強(qiáng)監(jiān)管。再加上地方政府調(diào)控政策收緊，房地產(chǎn)業(yè)的高燒或?qū)㈦S著貨幣政策調(diào)整而降溫。

動(dòng)態(tài) 8月信托融資跳漲

現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂的根本原因，便是大量熱錢的涌入，而其中，一直是房企重要融資渠道的信托當(dāng)然不會(huì)錯(cuò)過這個(gè)黃金時(shí)段。用益信托統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2016年1-8月份，集合信托市場(chǎng)上共計(jì)發(fā)行595只房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，發(fā)行規(guī)模達(dá)1549.16億元，同比上漲13.7%。

具體來(lái)看，8月單月，房地產(chǎn)集合信托共發(fā)行63只總額237.8億元，較上年同期158.1億元同比上漲50.4%。同時(shí)，從環(huán)比來(lái)看，8月信托發(fā)行額較上月的195.9億元環(huán)比上漲21.4%。

值得注意的是，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫以及“去庫(kù)存”政策的推出，自2015年以來(lái)，在信托資金投向中，房地產(chǎn)行業(yè)占比整體呈下滑趨勢(shì)。信托業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年第二季度，房地產(chǎn)信托總體規(guī)模1.31萬(wàn)億元，占比8.52%，規(guī)模、占比均出現(xiàn)不同程度下滑。

國(guó)投泰康信托研究發(fā)展部報(bào)告顯示，2016年以來(lái)，集合類房地產(chǎn)信托從一季度單月百億元的發(fā)行規(guī)模，逐步上升至8月的167億元，集合類房地產(chǎn)信托的發(fā)行占比從年初的不到10%逐步提升到8月的17%。

業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品的發(fā)行在經(jīng)歷一年多的萎縮后，大幅跳漲升溫。僅9月第三周成立的60款集合信托產(chǎn)品中，房地產(chǎn)領(lǐng)域共成立9款產(chǎn)品，募集資金28.03億元，融資規(guī)模居首，占信托募資總額30.45%。

“由于房企的資金缺口和沉重的融資成本，房企老板可以說(shuō)把能使用的融資方式幾乎都用上了。”有機(jī)構(gòu)人士表示。

警示 “明股實(shí)債”再抬頭

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已成為一些信托公司拉動(dòng)今年盈利增長(zhǎng)的首要業(yè)務(wù)。統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)發(fā)行房地產(chǎn)信托的公司有49家，在全部68家信托公司中占比達(dá)72%。前8個(gè)月，房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模達(dá)50億元以上的信托公司多達(dá)8家，分別為四川信托、中建投信托、中融信托、中鐵信托、愛建信托、五礦信托、大業(yè)信托和杭工商信托。

“信托公司正逐步改變?cè)瓉?lái)必須的抵質(zhì)押融資，對(duì)于實(shí)力強(qiáng)勁、有發(fā)展前景的房企，可以考慮股權(quán)投資。”格上理財(cái)研究員樊迪表示，信托公司轉(zhuǎn)換成這種模式，可更好地控制風(fēng)險(xiǎn)，信托公司可以派人進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)管理，比如出席董事會(huì)、享有一票否決權(quán)、保管財(cái)務(wù)印章等方式，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的全面監(jiān)控，盡可能降低風(fēng)險(xiǎn)。

數(shù)據(jù)顯示，2015年涉及股權(quán)投資的房地產(chǎn)信托占房地產(chǎn)信托總額比例約為39.7%，到2016年上半年，該比例約為45%，而7月1日至今，該比例上升至55.5%。從8月單月來(lái)看，涉及股權(quán)投資項(xiàng)目占總數(shù)比例也達(dá)50%。

具體來(lái)看，8月30日，房企陽(yáng)光城披露，擬實(shí)施融資方案，由五礦信托以3.47億元價(jià)格，受讓其全資子公司持有的長(zhǎng)沙中泛置業(yè)有限公司20%股權(quán)，期限不超過12個(gè)月，到期后由陽(yáng)光城全資以3.47億元回購(gòu)上述股權(quán)。7月15日，地產(chǎn)公司華夏幸福披露，平安信托擬成立信托計(jì)劃募集不超過20億元資金向華夏幸福下屬子公司懷來(lái)京御房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資。

不過，在云南信托研發(fā)部負(fù)責(zé)人王和俊看來(lái)，做明股實(shí)股的項(xiàng)目不容易，今年上半年幾家信托公司利潤(rùn)逆勢(shì)上漲，利潤(rùn)大幅增長(zhǎng)的原因便是進(jìn)行大量地產(chǎn)股權(quán)投資，與開發(fā)商同股同權(quán)，但實(shí)際情況便不得而知。“就看是真股權(quán)還是假股權(quán)，因?yàn)樾磐泄倦y以像地產(chǎn)商那樣專業(yè)，對(duì)于管理、資金的監(jiān)管大多最后不得不委托原開發(fā)商。”王和俊認(rèn)為，從目前的情況來(lái)看，市場(chǎng)上大都還是偏重于“明股實(shí)債”。

據(jù)介紹，所謂“明股實(shí)債”，就是表面上是股權(quán)投資，實(shí)際是雙方通過抽屜協(xié)議寫明僅持有股份、分享收益，但實(shí)質(zhì)并不參與管理。同時(shí)，需在協(xié)議中注明在特定時(shí)間內(nèi)，另一方需無(wú)條件按約定價(jià)格或條件，轉(zhuǎn)讓或回購(gòu)這部分股權(quán)。有業(yè)內(nèi)人士坦言，“明股實(shí)債”的好處在于優(yōu)化融資方資產(chǎn)負(fù)債表，但壞處在于融資成本較高。

調(diào)控 政策收緊“風(fēng)暴”或爆發(fā)

27日，有消息人士稱，監(jiān)管層正醞釀針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債設(shè)立準(zhǔn)入門檻并實(shí)施分類管理。未來(lái)將強(qiáng)化對(duì)發(fā)行人的信息披露和償債能力要求，強(qiáng)化增信措施和債券契約條款安排，強(qiáng)化募集資金用途管理，構(gòu)建“基礎(chǔ)范圍+綜合指標(biāo)評(píng)價(jià)”的分類監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)總量合理、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、扶優(yōu)限劣和風(fēng)險(xiǎn)可控。其中，房企發(fā)行債券資質(zhì)為主體評(píng)級(jí)AA及以上的房地產(chǎn)企業(yè)，同時(shí)還需滿足境內(nèi)外上市公司、省級(jí)政府、省會(huì)城市、副省級(jí)城市及計(jì)劃單列市的地方政府所屬房地產(chǎn)企業(yè)、以房地產(chǎn)為主的央企、中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)排名前100的其他民營(yíng)非上市房企條件之一。此外，還對(duì)凈利潤(rùn)、除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率、存貨價(jià)值、開發(fā)成本進(jìn)行監(jiān)管分類。

消息指出，在目前交易所申報(bào)的發(fā)債企業(yè)中，有53家企業(yè)不符合基礎(chǔ)范圍的要求；而在111家符合基礎(chǔ)范圍要求的企業(yè)中，12家房企被劃入風(fēng)險(xiǎn)類，而25家被列入關(guān)注類。

上海銀監(jiān)局此前發(fā)文指出，銀行需立即終止與違規(guī)房產(chǎn)中介合作，表示對(duì)于為購(gòu)房人提供或參與首付款或尾款等融資服務(wù)，曾制造或參與制造假按揭、欺詐和套取銀行信用，向銀行推薦的個(gè)人住房貸款中集中爆發(fā)不良貸款的，發(fā)布未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人書面委托的房源信息和隱瞞抵押等5項(xiàng)違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，商業(yè)銀行應(yīng)立即終止與其合作關(guān)系，并將其列入黑名單報(bào)送上海市銀行同業(yè)公會(huì)。并明確商業(yè)銀行不得與合作機(jī)構(gòu)相互勾結(jié)提供“首付貸”等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得將金融服務(wù)與中介服務(wù)捆綁，不得以“返傭”形式給予或變相給予中介機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)利益。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，資金與宏觀政策的集中收緊，投資客的狂歡將隨著貨幣政策調(diào)整而告一段落，以杠桿推動(dòng)的增長(zhǎng)前景難以長(zhǎng)期支撐。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)銷售面積同比增速將在四季度放緩至10%-15%，并在2017年降至0，而投資亦如此。