地產(chǎn)信貸現(xiàn)隱憂 房地產(chǎn)私募基金首當(dāng)其沖

　　房地產(chǎn)行業(yè)景氣度正在從高點下滑。3月中旬，浙江省寧波奉化知名的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)——浙江興潤置業(yè)投資有限公司被曝陷入資金困境，共有19家銀行和其他金融機(jī)構(gòu)涉及其中，這引發(fā)了對房地產(chǎn)行業(yè)及其信貸違約風(fēng)險的擔(dān)憂。

　　專家認(rèn)為，目前中國的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險總體可控，還遠(yuǎn)未到上升為金融系統(tǒng)性風(fēng)險的程度，但不排除未來仍有類似的個案發(fā)生，其中房地產(chǎn)私募基金首當(dāng)其沖。從大部分地產(chǎn)私募基金所投的項目情況來看，天生的瑕疵將會使得地產(chǎn)私募基金可能成為糾紛的高發(fā)領(lǐng)域?！按蟛糠址康禺a(chǎn)公司融資一般有三個選擇：銀行、信托和房地產(chǎn)私募基金?！鄙钲谀成虡I(yè)銀行信貸部經(jīng)理表示，三種渠道的融資成本成遞減，銀行最低，地產(chǎn)私募基金最高，有的可能超過25%以上。

　　自2008以來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的變化，房地產(chǎn)私募基金數(shù)量與規(guī)模逐步增加，并在2010年迎來井噴式增長。德邦證券數(shù)據(jù)顯示，在2010年之前，國內(nèi)人民幣房地產(chǎn)基金僅有20多只，100億元左右的市場規(guī)模。而到2013年新募房地產(chǎn)基金數(shù)量達(dá)到132只；從披露的募資金額看，募資總額達(dá)到106.67億美元，同比增長79.1%。行業(yè)爆發(fā)性的增長，無論是募資金額，還是基金成立數(shù)量均達(dá)到行業(yè)歷史最高水平。

　　目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場的基本投資方式是股權(quán)投資和債權(quán)投資，以及兩種方式相混合的方式進(jìn)行投資。以純粹股權(quán)進(jìn)行投資的機(jī)構(gòu)數(shù)量占市場的24%，管理金額占41%；以股權(quán)和債權(quán)結(jié)合進(jìn)行投資的機(jī)構(gòu)數(shù)量占37%，管理資金量占到總管理資金量的38%；單純的夾層投資機(jī)構(gòu)管理資金量占7%。

　　資料顯示，國內(nèi)房地產(chǎn)基金對單個項目/投資組合公司的投資資金多為1億-3億元人民幣量級，占據(jù)半數(shù)以上的投資案例數(shù)及投資金額；5000萬元以下的投資案例數(shù)占12%和總投資金額的2%；5000萬-1億元的投資案例數(shù)占12%，總投資金額占5%；3-5億元的大型投資項目占總案例數(shù)的20%，而總投資金額占39%。

　　總體而言，半數(shù)以上的房地產(chǎn)基金關(guān)注住宅地產(chǎn)或者與住宅相關(guān)的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)。住宅地產(chǎn)是目前國內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)基金的投資主題，有近半數(shù)的機(jī)構(gòu)及管理資金量關(guān)注于住宅地產(chǎn)的融投資業(yè)務(wù)。從投資者機(jī)構(gòu)看，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)基金的LP主要以散戶為主，以機(jī)會型投資為利益驅(qū)動因素。